墨爾本房市歷經低谷，如今迎來轉折契機
2021年是墨爾本房市的高光時刻，受惠於低利率、強勁需求與供應緊張，全年度漲幅高達17%，成為澳洲歷史上最強勁的房市表現之一。然而，自2022年起，隨著澳洲聯儲（RBA）從5月起將利率由0.1%上調至4.35%，墨爾本房市迅速降溫，價格從高點開始下跌，全年跌幅達9.1%。2023年延續下行趨勢，跌幅約為3%。
然而，2024年開始呈現復甦跡象，尤其自年初降息以來，市場情緒逐步改善。根據PropTrack最新房價指數，2025年5月墨爾本房價中位數上升0.8%，達到78.2萬澳元，儘管仍比歷史高點低2.85%，但回升動能已逐漸明朗。
墨爾本的低迷並非全然市場因素，部分源於政府政策影響。疫情封鎖期間，墨爾本是全澳封鎖時間最長的城市，導致人口流失。2020-21財年人口減少6.05萬人，2021-22財年再減少6.6萬，2022-23財年減少1.5萬。企業也遭受重創，2022-23財年淨減少7,606家企業。相較之下，昆州同期企業數量淨增11,031家，形成明顯對比。
此外，維州稅負沉重。從2021年起針對高收入企業新增工資附加稅與疫情債務稅，同時土地稅門檻調降至僅5萬澳元（昆州為35萬起徵），嚴重打擊房地產投資意願。再加上早期寬鬆的建案審批政策，導致CBD高密度住宅過剩，供需失衡進一步壓抑房價。
新政策與人口紅利推動墨爾本回溫
在疫情結束後，墨爾本逐步解除封鎖，人口與企業逐漸回流。過去五年間，維州新增企業數達113,000家，成長幅度達18%。根據澳洲人口中心預測，到2034年維州人口將達820萬，其中墨爾本將於2033-34年超越雪梨，成為全澳最大城市，人口達640萬。
2024年3月止的12個月內，維州人口成長18.3萬人，為全國增幅最高。海外與州際移民為成長主因，未來住房需求將大幅上升。預計至2050年，墨爾本將需新增150萬戶住宅以應對人口增長。
政策方面，維州政府宣布延長印花稅減免措施至2026年10月，無論本地或海外買家皆可享有5.5%印花稅減免。對於購買60萬澳元左右期房的買家來說，可省下近3萬澳元，為購屋意願帶來實質助力。
此外，政府自2017年起提高建案審批門檻，容積率降至1:18，使小型地塊開發難度大幅提升，導致2024年新公寓供應量創下15年新低。當前供需比為1:19，遠高於2016年的1:6，未來供應缺口將進一步推升房價。
價值洼地重現，墨爾本迎來資金輪動機會
儘管雪梨在國際間更為人熟知，但墨爾本正逐漸展現其被低估的潛力。2025年牛津經濟全球城市指數顯示，墨爾本排名全球第6，領先雪梨的第7與布里斯本的第23。根據Cotality與PropTrack 2024年數據，墨爾本房價中位數為78.2萬澳元，遠低於雪梨的110萬澳元以上，租金報酬率則在3.5%-4.5%之間，相對具投資吸引力。
與2020年3月相比，墨爾本房價僅上升16%，低於全國首府平均的43%，以及雪梨近50%的漲幅。從性價比來看，墨爾本正是資金輪動的下一站。
專業團隊已嗅到轉折契機，許多投資人正逐步進場。與雪梨相比，墨爾本不僅房價較低、生活成本更實惠、稅收政策更具吸引力，再加上供給緊縮與人口紅利，當前正是切入墨爾本房產市場的黃金時間。
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