澳洲租金再創新高，澳洲城市房價穩定上升
研究人員預測，到2026年，降息次數將達到10次。儲備銀行的這一舉措不僅會幫助房主，還可能讓房東更加慷慨，因為他們不再需要提高租戶的成本來支付自己的費用。此前，世邦魏理仕太平洋研究主管薩米爾·喬普拉（Sameer Chopra）在維多利亞州房地產協會（REIV）經濟預測會議上表示，未來兩年將有8到10次降息。
「我們將在全球各地看到這種情況，利率最終將回到2020年和2021年的水平；它需要回到2019年的水平。」
然而，Ray White首席經濟學家Nerida Conisbee在同一會議上表示，到2026年降息八次是「樂觀的」，並預測到2025年底將降息四次左右，或貸款成本將降低整整一個百分點。即使降息，Chopra先生表示，隨著需求的增加，到2028年，墨爾本中央商務區的公寓租金仍可能每週上漲200澳元。
CBRE的《澳大利亞公寓展望》報告估計，未來五年，全澳15個郊區的租金可能會增長30%，其中包括北墨爾本。Chopra說，每年需要建造約36,000套墨爾本公寓才能滿足需求，但目前只建造了約10,000套，這增加了租金上漲的風險。
住房建設較多的地區租金壓力可能會較小。最新預測顯示，由於地區經濟的彈性，明年全澳除一個地區外，其他便宜地區的房價預計將創下歷史新高。根據Domain的2025財年房價報告，昆州的黃金海岸和陽光海岸有望創下偏遠地區內最強勁的增長速度，並將成為澳洲房價最昂貴的地區。
預計黃金海岸房價將增長3%至6%，中位數達到108萬至111萬澳元。陽光海岸房價將增長2%至5%，中位數達到107萬至110萬澳元。
昆州偏遠地區房價將增長2%至4%，中位數達到53.6萬至54.6萬澳元。新州偏遠地區的房價中位數將穩定在735,000澳元，在增長3%後有可能升至757,000澳元。如果預測成真，這兩個偏遠地區的房價都將創下歷史新高，但只是新州預測的上限。
維州偏遠地區的房價預計將倒退3%，或最多停滯不前，中位數將降至543,000澳元至560,000澳元之間。由於其他州和領地偏遠市場的波動性，Domain報告沒有預測這些市場。
Domain研究和經濟主管Nicola Powell博士表示，新州和昆州偏遠地區的房價將在大型偏遠城鎮（如Tamworth）和主要城市的衛星城（如Wollongong和Newcastle）上漲幅度最大。
畢馬威城市經濟學家Terry Rawnsley表示，新州和昆州偏遠地區預計的溫和增長可能是由於受歡迎的地區城鎮接近負擔能力上限。
「例如Wollongong和Newcastle占新州地區的大部分，他們的負擔能力確實很差，當地社區的購買力有點緊張。很多地方的價格都大幅上漲。疫情期間，一位以50萬澳元價格購買了城郊房屋的居民取代了只能支付45萬澳元的當地人，這產生了巨大的連鎖反應。」
PRD房地產首席經濟學家Diaswati Mardiasmo博士表示，偏遠地區中心在後疫情經濟中表現出韌性，再加上待售房屋數量較少，推動了當地房地產市場的增長。
「與首府城市相比，工資增長相當大。Newcastle、Tamworth、Mackay、聖靈群島等地的平均工資增長率為6%至7%，遠高於全澳平均水平。維多利亞州發生的變化之一就是州際淨移民為負數，這有多麼不尋常。到現在為止，我們預計它會恢復。」維多利亞州居民不斷流失到其他州，導致其偏遠地區落後於其他地區。
Rawnsley預計維多利亞州偏遠地區的價格會下跌，因為封鎖時期的樹木和海洋變化趨勢導致一些區域中心被高估。其他影響墨爾本房地產市場的因素也將繼續影響該州地區的需求。
外國人購買澳洲房產數量減少，或因政府批准難度提升
根據財政部外國投資審查委員會（FIRB）的最新申請數據，海外買家對澳洲住宅房地產的興趣有所減弱，2024年上半年，海外買家獲准購買的住房低於3,000套。
FIRB數據顯示，由於來自中國大陸、中國香港、越南、新加坡、印尼、南非和英國買家的購房量低於去年全年總量的一半，2024年上半年，海外買家獲准購買的住房從去年同期的3,196套減少到2,954套。
這些數字是已獲批准但交易可能尚未發生的購房指標，符合經濟學家的預期，即疫情後海外對澳洲住房需求的繁榮正在減弱。SQM研究公司董事總經理克里斯托弗（Louis Christopher）表示：「我的預期是，這些數字可能會再次疲軟。這可能是聯邦政府有意減少整體移民數量的結果。除此之外，現在還有一些州，尤其是維州，對房產投資者增加了稅收。我的預期是，一旦2024財年的全面（售房）業績出爐，我們將看到數字有所回落。」
這些數據公佈的同一天，財政部的單獨數據顯示，2023財年外國買家購買住宅物業的數量增長了逾四分之一，達到5,360宗交易，總價值達49億澳元。
根據現行法律，臨時居民可以向外國投資審查委員會申請購買已建住宅，條件是該住宅必須作為其主要居住地，並在他們搬出後三個月內出售。維州是2023年外國人購房最多的州，外國買家共購買了1,461處新房、458處二手房和321塊土地。
昆州的外國買家購買量位居第二，新房購買量為436套，二手房購買量為403套，土地購買量為282塊。新州的外國買家購買相應數字分別為396套新房、165套二手房和95塊土地。
反對黨領袖達頓（Peter Dutton）承諾在兩年內禁止外國投資者和臨時居民在澳購房。達頓表示，結合他提出的削減海外移民的建議，他的政策將在未來五年內釋放出超過10萬套住房。反對黨房屋所有權發言人布拉格（Andrew Bragg）表示，報告數據顯示，在現行規則下，本地購房者正在遭受損失。
但AMP首席經濟學家奧利弗（Shane Oliver）表示，限制外國人購房並不能解決住房負擔危機。他說，這一危機反映了無法建造足夠住房來滿足需求。奧利弗表示，對外國買家徵收基於州的附加費和額外費用可能會加劇澳洲住房短缺，因為海外買家為樓花開發項目提供的資金有助於使開發商的項目變得可行。
房地產門戶網站居外網（Juwai IQI）的聯合創始人何丹尼（Daniel Ho，音譯）表示，移民政策與購房之間存在直接聯繫。
坎培拉房價成長可期，成為購房選擇新寵
根據Domain最新的獨立屋和單元房價格預測，堪培拉房價將在2025財年進入復甦的早期階段，儘管速度緩慢。Domain研究和經濟主管Nicola Powell博士表示，澳洲首都一直在努力進入既定的復甦階段，並將繼續保持溫和的軌跡。
「即使實現上限增長，中位房價仍將比2022年中期的峰值低85,000澳元……預計在105萬至109萬澳元之間，最好的情況是房價幾乎已經恢復了一半。」
堪培拉的中位數房價目前為1,049,719澳元。
Powell表示，預計單元房價格將上漲1%至4%，達到571,000至588,000澳元之間。「公寓價格仍將比2023年9月的紀錄低38,000至55,000澳元，最多只能使該市進入復甦階段的三分之一。」
報告顯示，除堪培拉和墨爾本外，大多數首府城市的房價和公寓價格可能在25財年末達到創紀錄水平。首府城市（以雪梨、阿德萊德、布里斯本和珀斯為首）將成為價格上漲的中心，各地區的增長速度將有所放緩。
預計供應受限將成為短期內影響房地產價格的主要因素，在土地稀缺、建築審批不力和建築成本高昂的情況下，導致未來財政年度大多數城市的房價繼續上漲。強勁的移民推動的人口增長繼續成為房地產價格上漲的推動力。
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