【布里斯本買房】6個步驟幫你完成第一次布里斯本買房規劃

在布里斯本買房之前先進行能力評估

在目前利率攀升的大環境中,房地產投資者面臨前所未有的挑戰。如何在這種情境下保持投資組合的增長且降低現金流的風險,成為了不少人的首要考量。以下整理了一些關於投資房地產的建議,不論你是剛入門或是想要進一步擴展資產,都能找到適用的策略。

1.確保投報率

首先,謹慎選擇房產是關鍵。建議投資者只購買收益率達到4%或以上的物業。在這樣的投資策略下,您不僅可以確保每筆投資的收益都在2%-3%範圍內,還能避免利率上升帶來的負面影響。

2.優先挑選新房

再者,新建的房地產常常是更佳的選擇。新房通常維護成本較低,且從一開始就能產生正的現金流。不僅如此,折舊也為投資者帶來巨大的現金流利益。其實,這是投資者未實際支出但可以獲得的最大現金流,它更像是一筆「賬面上的損失」。而這筆損失的好處是,你不需要用租金來支付,而是透過稅務優惠得以抵扣。換句話說,建築成本可以100%減免稅務。

3.控制成本與風險

但在投資的過程中,還有一個金黄法則:確保持有的房產成本不超過稅後實得工資的10%。雖然利率這個變數我們無法控制,但選擇購買的物業時可以謹慎決策,這樣才能真正掌握風險。若發現持有的房產成本超出了實得工資的10%,那麼考慮出售可能是明智之舉。

透過上述策略,投資者即使在不確定的經濟環境中,也能穩健管理自己的房地產投資組合。

藉由房產的價值與特性進行佈局

投資房地產,在房市波動和利率變動之中,總有一些策略能助你於翻波逐浪的市場中立足。這邊整合了一些實用的投資建議,讓你的資產持續增值。

4.有帶土地的房產優先

我們知道,真正的財產價值最終都反映在土地上,這是其他類型的資產所難以提供的特殊價值與稀有性,這也確保了房地產未來的增值潛力。

5.投資地點絕對是關鍵

再者,投資地點選擇也非常關鍵!高空置率往往被投資者所忽略,但事實上,它是獲取高回報和正向現金流的核心。理想的情境是,每年的52週中,至少有50到51週你都能收到租金。同時,確保所選的物業價格適中—它的價格應該等於或低於當地的房價中位數,且預期租金不應超出該地區平均收入的30%。

6,妥善運用貸款策略

對於貸款的策略,「只支付利息」是一個常被提及的建議。除非你已經還清了自己的住家貸款,否則還本金在多數情況下沒有太大意義。畢竟,投資物業可以帶來租金收入且享有稅務減免,而自住房屋不具有這些優勢。

銀行本身也更偏向只收取利息,因此當你還清住房貸款後,才考慮還清投資物業的債務。

關於利率,它永遠是投資中的一大變數。過去的經驗告訴我們,若我們在十年的時間持有投資房地產,多數時間,約6到8年,我們都會面對通脹率約2%到3%,且利率在4%附近。但在這10年中,也會有1到2年的高利率,以及1到2年的低利率。面對高利率時期,一個實用的策略是「提前進行稅收調整」。例如,投資者可以選擇在年中而非年底獲得退稅,藉由減少每次工資的稅金來達成。

綜上所述,只要根據時下市場環境靈活調整策略,投資房地產仍能帶來可觀的回報。

實際案例分析:

房價: 750,000 美元
4% 租金:每年30,000 美元
3% 淨租金:每年22,500 美元
80% 貸款利率 6% 利息:每年36,000 美元

稅前現金流: 13,500 美元

折舊:每年 20,000 美元
賬面損失: -33,500 美元
退稅(假設稅率為 37%): 12,395 美元

稅後現金流:

  • -$13,500(稅前現金流)
  • +$12,395(退稅)
  • 每年 1,105 美元(稅後現金流)

(案例分享:James Fitzgerald)

來自澳居地產的不動產專業服務

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