布里斯本買房成功關鍵，澳居地產持續關注市場供需
但布里斯本的房屋在過去幾年中經歷了非凡的資本增長，自2020年3月疫情爆發以來上漲了50.2%。該城市在遠程工作增加的背景下吸引力增強，推動了強勁的人口增長，增加了住房需求，使供應減少，使其成為賣方市場。
去年年底，但布里斯本達到了一個新的里程碑。該市現在擁有首府城市中第三高的中位住宅價值，僅次於雪梨和坎培拉。12月，大但布里斯本的中位住宅價值為787,000澳元，自2009年7月以來首次超過墨爾本的中位值約7,000澳元。那麼為什麼但布里斯本在房價中位數排名中超過了墨爾本呢？
儘管擁有更高的房價中位數，但布里斯本的中位房屋和單位價值分別仍比墨爾本的中位值低-72,000澳元和-49,000澳元。其原因是墨爾本住宅市場中單位的比例較高。
CoreLogic估計，單位佔墨爾本住宅的33.8%，相比之下，但布里斯本住宅的25.6%。由於單位通常價值低於獨立房屋，較高比例的單位使得所有房屋和單位的中位住宅價值降低。
從近期來看，這種組成差異可能會有所平衡。ABS最新的建築活動數據顯示，截至去年6月，維多利亞州每棟房屋正在建設的單位數為1.4，而昆士蘭州為每棟房屋1.6。這意味著但布里斯本可能會有稍微更高比例的單位庫存。
國內人口移民成為重要原因，並且趨勢仍在持續
自從2020年3月疫情爆發以來，布里斯本房價至去年底上漲了50.2%。同期間，墨爾本價值僅上漲了11.0%，這是所有首府城市市場中增長最弱的。
這種增長差異使得布里斯本的中位住宅價值從2020年3月比墨爾本中位價值低-$187,000，上漲到去年12月高出$7,000。
造成這種資本增長差異的原因可能部分是由於生活方式因素，疫情期間東南昆士蘭的吸引力上升。對許多專業人士來說，遠程工作的正常化使得遷移到昆士蘭州更加可行，而墨爾本從2020年3月至2021年10月的長期封鎖可能促使人們離開這座城市。
這反映在ABS遷移數據中，顯示到2022年3月為止一年內昆士蘭州的淨州際遷移達到創紀錄的51,500人。同期，維多利亞州的淨州際遷移為-20,000人。維多利亞州的淨內部遷移在2021年6月至去年6月間達到-35,600人的低點，並持續為負。墨爾本的價值下跌也因COVID期間海外遷移的減少而加劇，但2022年的淨海外遷移轉為正數。這些趨勢可以在圖4中看到，顯示了各州滾動年度州際和海外遷移情況。
雖然最新的遷移數據僅在州一級可用，但ABS的地區人口數據顯示，截至2022年6月，布里斯班的人口增長了2.3%，是墨爾本（1.1%）的兩倍多。總體而言，墨爾本的估計居民人口仍高於布里斯本，分別為5,031,000和2,628,000。布里斯本不是唯一一個在去年12月「變更排名」的城市，珀斯的中位住宅價值在當月略高於霍巴特的中位住宅價值。阿德雷德也在2023年初超過了霍巴特的中位數，使霍巴特成為首府城市中第二低的中位數。
然而，這些新排名可能在未來幾個月受到考驗。布里斯本仍然是賣方市場，但價值增長的月度速度已略有放緩，從2023年10月的1.5%減至12月的1.0%。隨著城市房價的持續上漲，布里斯班作為相對負擔得起的地方的說法越來越少，一些潛在的州際遷移者可能決定留在他們所在的城市。
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