澳洲買房需求持續熱烈，空置率下降至歷史新低
近期，根據PropTrack的最新資料，澳洲的整體房屋空置率經歷了超過一年的最大降幅，現已下降至1.1%，創下歷史新低。特別是在布里斯本、阿德萊德和珀斯這三大城市，空置率甚至低於1%。而自從疫情爆發以來，整體的出租房產數量下滑了近半。
經濟學家安弗萊厄蒂指出，現行租房市場的現狀確實堪憂，尤其是當人口持續增加、新房的供應卻呈現放緩之趨。她認為，未來短時間內這狀況不太可能獲得改善，而情勢可能還會惡化。「目前租客面對的困境相當嚴峻，未來不太可能有所好轉。」安弗萊厄蒂說。
以城市細分來看，雪梨的空置率降低了0.19個百分點至1.1%；墨爾本的空置率下降了0.1個百分點至1.19%；而儘管堪培拉的空置率下降了0.26個百分點，但其1.72%的空置率仍為所有主要城市中最高。唯一的例外是達爾文，其空置率上升了0.17個百分點，達1.7%。
疫情對家庭結構的影響也不容忽視。疫情期間，每戶的居住人數減少，導致平均家庭規模縮小，進一步創造了約20萬套住房的額外需求。
這種緊張的供需平衡也使得很多澳洲民眾的住房開銷超過了建議的收入三分之一，與此同時，他們還得努力應對生活其他的開銷。房東也面臨困境，許多因為持房成本的增加而選擇將房子從租賃市場撤出，因為提高的租金往往無法覆蓋這些新增成本。
安弗萊厄蒂進一步表示，目前市場上有許多房東選擇出售房屋。這對於想購屋的民眾來說或許是好消息，但這也意味著出租房的供應將進一步減少。「事實上，我們確切需要更多的出租房源。」她補充道，「畢竟，三分之一的澳洲人是租客，新來的移民也更傾向於租屋。」
澳洲政府暫停升息，房市熱潮再現
在澳洲連續三次暫停加息之後，民眾逐漸回流至兩大主要城市。根據Muval這家澳洲線上搬家預訂平台的8月份數據，雪梨和布里斯本顯然成為了此次暫停加息的「贏家」，搬家查詢數量急劇上升。
Muval的首席商務官科沃德指出：「從7月份開始，澳洲儲備銀行決定暫停利率，自此，搬家查詢出現了明顯變動。」不僅如此，雪梨的查詢量在8月份達到了自2020年初以來的新高，占所有城市入境移民咨詢的19%，净移民人數也呈現上升趨勢。
科沃德進一步說明：「過去兩個月的利率暫停，讓雪梨迎來疫情後的第一波正向效應。從Muval的動態統計數據看，墨爾本的減少似乎間接刺激了雪梨的增長。此上升趨勢可能源於雪梨就業市場的活躍以及連續三個月的利率暫停帶來的信心提振。」
此外，墨爾本於8月份的入境查詢率由7月份的27%下降至24%，與布里斯本持平。這是墨爾本一年多來首度失去澳洲最受歡迎城市的地位。而對於墨爾本來說，其黃金時期可能因為8月份的净移民人数下降和增加的搬出查詢量而結束。
科沃德也提到了季節性的移動趨勢：「澳洲的搬家高峰季節傳統上從10月持續到隔年的3月。考慮到當前利率暫停的情形，更多人可能會考慮在此期間遷移到大都市。預計在聖誕節和新年時，這股搬家潮將持續。」
而對於其他城市的前景，科沃德認為：「布里斯本即將舉辦的奧運會正在加強其機遇感，人們對新的基礎設施和增長地區充滿了信心。此外，Muval的數據顯示，布里斯本的經濟成長正平穩地驅動雪梨、墨爾本以及其他澳洲小城市和昆州的發展。」
最後，他補充：「考慮到雪梨多年來的高流失率和長期的负移民情形，隨著市場逐漸走向穩定，雪梨的移民格局將有重新平衡的機會。」
澳洲房貸利率較高，聰明選擇降低成本方式
最新研究透露，在澳洲，自住房的平均價格為580,240澳元。然而，加上利息，一筆一般的房屋貸款實際上的成本卻高達137萬澳元。這份資訊出自於RealEstate網站的報導，其中金融比較平台Canstar表示，抵押貸款持有者平均要支付將近79.3萬澳元的房屋貸款利息。
Effie Zahos，Canstar的金融專家及特約編輯，對這項數據表示驚訝。她指出：「利息會依照每天的餘額進行計算，並在月底逆向收取。實際上，我們還款的時間越長，所支付的利息就越多。」Canstar的這項分析參考了澳洲儲備銀行（RBA）過去30年的平均標準利率，並估算了三十年的貸款還款情況。有趣的是，過去十年內的房產價格上升幾乎已經涵蓋了大多數州與地區的貸款利息成本。
Zahos認為，雖然很多房屋所有者因看到主要市場的房產價格持續上漲而感到幸運，但事實上，不是每個人都這麼幸運。有些借款者所經歷的房價增長並不足以抵消他們的貸款利息。尤其當房價增長緩慢，以及貸款還款速度低於競爭力時，這問題可能會更為嚴重。
為了協助澳洲民眾，Zahos提供了一些節省房屋貸款利息的建議。她表示：「僅僅增加更多的定期還款，甚至是減少每日的貸款餘額，即便只是1澳元，都可以幫到你。」她解釋說：「可以考慮每兩周支付半數的最低月還款額。因為一年有26週，等同於你支付了13個月的還款，而不是12個月。」此外，將薪水全數存入抵押帳戶，並使用無息信用卡支付日常開銷，也是一個好方法。因為這樣做可以「抵消」你的房屋貸款餘額，從而減少要支付的利息。
最後，Zahos也提醒，重新融資以尋找更低的利率也是個不錯的選擇。據Canstar的分析，將平均580,240澳元的房屋貸款從6.88%的利率轉換至目前市場最低的5.45%利率，30年來可以節省高達193,444澳元的利息。
布里斯本、墨爾本、雪梨多個區域房價持續上漲
《每日電訊報》近期發表了一篇關於澳洲房價的報導，根據房產研究機構Hotspotting所釋出的數據，過去的幾個季度裡，澳洲有74個城區的房價呈上升趨勢。這些連續三季度以上房價上升的城區被Hotspotting稱為「超級城區」。
Hotspotting的Terry Ryder解釋，「從過去的經驗中我們看到，銷量變動往往是房價變動的前兆。這樣的趨勢在我們所列出的超級城區表現得尤為明顯。」在這份研究中，雪梨有15個城區的房價預期會繼續上升，特別是在Avalon Beach、Clovelly、Rose Bay、Waterloo、Meadowbank以及華人區Zetland等地。
根據當地房地產代理商的觀察，這些區域的公寓在過去供過於求，但隨著建設活動減少，公寓的需求又再次上升，已達到供不應求的狀態。至於墨爾本的投資者，市中心的公寓似乎是最具吸引力的選項，尤其在CBD、North Melbourne、West Melbourne以及Kensington這些區域。
Ryder指出，「當房價下滑一段時間，但銷量在至少連續一到兩個季度呈增長時，這就是投資的好時機。」他的報告中，這種類型的城區被稱作「復蘇城區」，像是Maidstone、Cairnlea和Doveton等地都是他的關注焦點。
而對於布里斯本這個昆州的首府城市，Ryder認為在接下來的5到10年，這裡將會是澳洲的投資熱點。除了主要城市，投資者在偏遠地區也有不錯的選擇，尤其是在Toowoomba、Townsville和Rockhampton這些地方。
南澳的部分城區也榜上有名，Hallett Cove就是其中之一，其銷售活動在過去七個季度已從57筆增加到78筆。Glenelg East、Greenacres和Para Hills West等區域也呈現出類似的趨勢，過去五個季度的銷售活動都有所上升。
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