澳洲各地現金買房增加，澳洲房產供不應求成趨勢
在新州、維州和昆州，去年有超過四分之一的房產是由一群對利率變動免疫的買家以現金支付的，這一買家群體不斷擴大，對房地產市場產生了更大的影響。
PEXA的一份新報告顯示，現金買家去年在這些地區和內城區共支付了1296億澳元購買房屋，較2022年增加了1.5%。在同一時期，無貸款交易的比例也有所上升，從所有房屋銷售中的份額增加了2.9個百分點，達到28.5%。
PEXA的首席經濟學家Julie Toth表示，這些發現突顯了貨幣政策在控制通脹方面的局限性。「現金買家的數量正在增加，這一相對龐大的群體有助於解釋2023年房地產市場的韌性，儘管利率迅速上升。研究結果還表明，隨著我們繼續前進，房地產市場可能比以前的模型預測的對利率的進一步變動更為穩定和有韌性。這簡單地因為我們有這樣一個相當大的市場部分可以繼續交易，無論是買賣，都不依賴於抵押貸款。」
不斷擴大的現金買家市場很可能是由城郊地區現金買家主導的，這些買家由退休人員和尋求換一種生活或換一種生活的裁員人員組成。除了他們之外，還有市中心的現金買家，這些買家可能包括正在搬遷的富裕自住業主，以及國內和國際投資者。
AMP的首席經濟學家Shane Oliver表示，現金買家的增加可能會推遲今年預期的降息。「超過25%的買家不受利率影響，這是一個很高的比例，所以，是的，如果勞動力市場保持緊張，房地產市場繼續重新加速，那麼降息可能會被推遲。」
CoreLogic的數據顯示，2月份全澳房價增長勢頭略有增強，上升0.2個百分點，至0.6%。這是五個月來的最快增速，受對今年晚些時候可能降息的樂觀情緒增強的提振。在新州和昆州，現金買家的比例急劇增加了2.9個百分點，分別達到27.7%和29.6%。在維州，現金銷售占所有交易的25.2%，較2022年增加了1.5個百分點。
Jarden的首席經濟學家Carlos Cacho表示，儘管房源將在短期內對房價產生最大影響，但現金買家的普遍性將有助於限制住房價值的潛在下降，如果今年利率保持不變。
在墨爾本中央地區（郵遞區號3000），擁有最高數量的現金購買，1697處房產以超過13.2億澳元的價格成交，幾乎是去年的兩倍。該郵政編碼中超過一半的所有房屋銷售是用現金支付的，很可能是富裕的自住業主在縮減規模，以及希望利用停滯不前的公寓市場獲利的投資者。
沖浪者天堂（郵遞區號4217）以14.3億澳元的現金購買總價值超過了Broadbeach，成為現金購買總價值最高的地區，1232處房產易手。該郵政編碼中近一半的所有住宅銷售是不帶抵押的。
現金買家還瞄準了雪梨的高端郊區，如Darling Point（郵遞區號2027），Bellevue Hill（郵遞區號2023）和Bondi Beach（郵遞區號2026），交易了近20億澳元的無債務房產。
去年，84名買家以平均每套335萬澳元的價格現金購買了Darling Point的房產，而80名現金買家以平均每套363萬澳元的價格搶購了Bellevue Hill的房產。
在Mosman，223處平均每套價值290萬澳元的房產無抵押出售。
政府批准新建房減少，供不應求造成澳洲租房買房價格上漲
澳洲住宅開發許可將下降，公寓中位價可能飆升$18.2萬！一家地產研究機構敦促維州艾倫政府，若欲終結該州的住房危機，便需取消新建住宅印花稅達二十年，並承擔更多債務。
今日發布的Charter Keck Cramer（CKC）報告顯示，接下來三年墨爾本的新公寓許可量將下降，報告背後的研究人員警告稱，預售稅費成本是主因。這家於房地產領域領先的市場研究機構的分析報告指出，儘管材料成本已穩定，但持續對勞動力的高需求讓開發商卻步，至今年年底，墨爾本最經濟實惠的樓花公寓（含一房和兩房住宅）價格可能會上漲30%。
CKC的「建房銷售與建房出租」（Build to Sell and Build to Rent）市場報告顯示，澳洲每年需建造7.5萬套公寓，以實現聯邦政府提出的未來五年120萬套住宅的目標。而在全澳範圍內，今年建造的公寓預計不足3.5萬套，2025年和2026年將更少。CKC認為，目前維州僅批准了約3萬套公寓，大部分位於市中心的高樓及內外環區六層或以下的建築群中，許多這些公寓處於待建狀態，因開發商在等待更佳市場條件。
由於維州擁有全澳最高印花稅，而維州的目標是在未來十年內建造80萬套新房，CKC的澳洲研究執行董事Richard Temlett表示，無論對本地或海外買家，印花稅均應取消。
Temlett表示：「許可率處於十年來的最低點……這絕對是一場災難。這不僅因疫情，還因為對樓花住宅的鼓勵措施被取消。他們需讓維州盡可能吸引本地與海外買家，即意味著需改變印花稅。若做不到此點，維州建造的新房數量將減少，對公共住房的需求也會增加。維州將不得不舉債更多以為此籌資——它不能僅依靠不斷徵稅。」
他建議政府可透過分期徵收土地稅的方式，在十至十五年內回收相似數額稅收。Temlett則警告，預計至今年年底，樓花公寓價格將上漲30%，使墨爾本60.7萬澳元的中位公寓價增加18.2萬澳元。
因為建築工人不足，因此需要更多澳洲移民
最新分析顯示，除非阿爾巴尼斯政府開闢新途徑，為建築行業輸送更多移民工，否則工黨承諾的五年內建造一百二十萬住宅的目標難以實現。
據《澳洲人報》報導，這項對人口普查和行業數據的分析顯示，儘管全澳有百分之九的勞動力從事建築業，但過去十年，移民到澳洲的人中只有百分之六點四在這個行業工作。而住宿和餐飲行業僅占澳洲勞動力的百分之六點六，但過去十年卻吸引了百分之十一點四的移民工，該行業獲得的移民工比建築業多近百分之八十。
住房行業協會負責人默里表示，儘管過去十年，建築行業的文化和語言多樣性在增加，但與其他行業相比，建築業在招募移民工方面的表現非常差。分析顯示，在二零一一年至二零二一年間，建築業勞動力增長了百分之二十九，百分之十六點四的從業人員日常所用的語言不是英語。
在建築業人員使用的非英語語言中，中文普通話占比最大，其次是阿拉伯語。
但講阿拉伯語的建築工人比例從二零一一年的百分之九點四下降到二零二一年的百分之八點一。母語為意大利語的工人占比也從百分之十三點九下降到百分之六點二。講希臘語的工人比例從百分之八點九下降到百分之五點六。
默里說：「技術移民系統辜負了建築行業，沒能給該行業帶來更多技術移民，導致勞工短缺繼續存在，工程耗時更長，建築成本增加。而更高的建築成本導致新房建設減少，住房可負擔性惡化。」
建築業只有百分之二十四點二的從業人員移居澳洲，在澳洲的十九個主要行業部門中排名第十六，遠低於國家平均水平的百分之三十二。而金融和保險服務部門擁有最大比例的移民工，高達百分之三十九點六。儘管工黨政府對移民系統進行了一系列審查和改革，但住房行業協會認為，移民政策審查並沒有為建築行業人力短缺的問題提供有針對性的解決方案。
默里表示，沒有跡象表明，建築業招募海外熟練技術工人的能力會有任何改善。「沒有這些工人，政府在未來五年內建造一百二十萬套住房的目標幾乎沒有實現的可能。」
住房行業協建議簡化建築行業從業人員移民澳洲的程序，並為行業執照和簽證計劃提供更多資金支持。
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