CoreLogic研究部門主管Eliza Owen針對澳洲移民策略的辯論發表意見，並分享了五項關於海外移民與房地產市場的重要見解。
海外移民經常被指為影響房地產市場的主要因素之一。面對高利率、低消費者信心和緊繃的房屋可負擔性，隨著海外淨移民人數創下紀錄高位，房價和租金持續上漲，空置率急劇下降。
國內房屋價值年初至今已經增加了7.2%，租金價值在同一時期上升了6.0%。隨著房屋可負擔性的惡化，圍繞移民的熱烈討論越來越受到關注。但推動價值和租賃市場的還有許多其他因素，從長遠來看，戰略性的移民政策不應受到移民和房產市場短期波動的影響。本報告詳細解析了關於移民與房地產市場的五大關鍵洞見。
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在短期內，移民的住房擁有形態傾向於租賃。海外移民的波動最直接影響的是租賃市場，而非購房。澳洲統計局關於永久移民定居成果的數據顯示，在2021年前五年抵達的移民中，有60.8%的人選擇租房居住。在澳洲居住時間較長的永久性移民，擁有住房的比例較高。
截至2021年，這包括了2012年至2016年間抵達的55.6%，以及2012年之前抵達的70.6%。對於臨時移民，2021年15歲及以上的臨時移民中有68.9%是租房者。這包括了91.6%的臨時技術簽證持有者，以及83.5%的學生簽證持有者。
2.海外移民創下歷史新高
目前海外移民數量之所以居高不下，部分原因是之前一度受到限制。澳洲在2020年3月末對所有非公民和非居民關閉了邊境，並在2022年7月對接種和未接種疫苗的人全面開放。到了2023年3月，澳洲的年人口增長率達到2.17%，這是自2008年以來的最高水平。目前，淨海外移民創下了歷史新高，過去12個月內增加了454,000人。與此相比，COVID-19疫情前十年的年度淨海外移民平均數為217,000人。
假設今年1月每戶平均2.49人，截至3月的這一年將需求約182,000套額外住房，在一個完成約175,000套住房的年度。這還沒有提到國內的新家庭形成，隨著澳洲年輕人搬出去、購買首套房或創建自己的家庭。近年來，在平均家庭規模減少的背景下，國內家庭形成的數量大幅增加。
過去一年海外淨移民的高水平在某種程度上是旅行禁令的一個暫時性結果。這一水平由於在短時間內集中的大量海外抵達和與過去五年歷史平均相比減少22%的離境數量而被推高。澳洲統計局解釋說，離境數量的下降是近年來抵達人數減少的滯後結果，這導致了幾年後離境人數的減少。創紀錄的抵達水平部分可能是由於新的，以及推遲的決定聚集在一起前往澳洲。
如果沒有旅行禁令，根据歷史移民模式，截至2023年3月的一年間，淨海外移民數量很可能會非常接近歷史平均值。然而，值得注意的是，即使没有旅行限制，自COVID-19以來的抵達人數仍然比没有旅行限制時期要少。今年移民數量的激增最終將回歸正常，不應該影響長期的移民政策。
3.海外移民成長與澳洲租房市場影響
COVID-19的移民禁令對租賃市場造成了波動。短期內，對移民設限或許能緩解住房需求，但疫情已經揭示了暫時性移民上限的長期問題。因為住房需求（人口流動）比住房供應（新住房的建設或獲得）更加靈活，國際邊界的重新開放創造了一股需求衝擊，迅速推高了租金，並加劇了本已緊繃的租賃市場。此外，由於賣家被不斷上升的利率所吓退，新房竣工也因材料成本上升和勞動力短缺而延期，可用的新供應面臨限制。
從歷史上看，淨海外移民量最高的SA4地區包括雪梨的內南西部和帕拉瑪塔，以及墨爾本的東南部和內部SA4。從2022年7月（國際旅行限制放鬆）到今年10月期間，這些地區的租金價值增長最為強勁，平均租金增長了18％。「圖表3」顯示出自2022年7月以來租金價值增長與歷史淨海外移民量按SA4地區的正相關性。這再次證實了海外移民對短期租金上漲的壓力。
有趣的是，租金價值的長期增長實際上與海外移民的關聯度遠低於短期。通過比較過去五年各地區淨海外移民量與租金增長，圖表顯示出最大的長期租金增長出現在基於資源的市場和伯斯，這些地區也經歷了經濟狀況和住房需求的劇烈波動。同時，過去五年中，高海外移民市場的租金增長更為溫和，介於20％至30％之間。
此外，值得注意的是，疫情初期，一些海外移民影響大的市場租金價值也出現了急劇下降。從2020年3月國際邊界受限，到2022年7月限制放寬期間，墨爾本-內區的租金價值僅上漲了1.1％，相較於全國16.4％的增長率。整體來看，自疫情以來，墨爾本-內區市場的租金增長為15.7％，實際上遠低於全國平均的28.4％。
4.新家庭人數減少，購房需求增加
海外移民市場長期租金增長趨緩的原因，可能是由於COVID-19邊界封閉初期這些市場首先遭受了需求的負面衝擊。其次，海外高移民市場隨著時間推移吸引了高密度開發的大量集中，使得租金在較長時期內增長相對較低。長期限制對澳洲的移民可能會降低這些市場投資住房的誘因，如果取消這些限制，同樣可能會產生需求衝擊。
然而，移民並非推高住房成本的唯一需求面因素。疫情初期，每戶人數的大幅減少，導致住房需求增加了約120,000戶，這主要是在邊境限制措施實施期間。這同時也可能是受到政府刺激計劃和低利率帶來的較高家庭收入的驅動，激勵人們購買更大的房屋。
從更長遠來看，其他因素也導致了平均家庭大小的減少，例如人口老齡化和婚姻率下降。隨著屋主率下降和住房存量中社會住房比例的減少，幾十年來私人租賃市場的需求也有所增加。這些其他因素的作用在2020年3月至2022年7月國際邊界大多對海外到達封閉期間變得明顯，那時全國的租金上漲了16.4%。
5.政府將會調整移民策略已達到房產平衡
澳洲目前擁有一個基本上無上限的臨時簽證計劃，對臨時和永久移民實施長期目標，或許能夠更好地規劃基礎設施、住房與服務。然而，限制臨時移民有其經濟上的權衡，而且實施起來可能非常複雜。
提高熟練移民的水平甚至可能有助於緩解澳洲當前的住房短缺問題。英國最近放寬了簽證規則，以緩解建築行業的短缺。西澳州政府今年宣布為定居於建築業的熟練移民提供高達10,000澳幣的補助，以增加住宅完工量。澳洲統計局最近的海外到達數據顯示，到今年8月為止的一年內，熟練移民的淨海外到達人數達到約71,000人，這遠高於長期平均值，並且可能有助於提高經濟的生產能力，這在高通貨膨脹環境中尤為重要。
總結來說，淨海外移民對澳洲的高集中度在短期內增加了住房成本的需求端壓力，特別是在某些租賃市場。然而，暫時性的移民上限並非緩解需求端壓力的良策，因為它會給市場帶來更多的波動性。一個持續、長期的移民目標可能有助於更好地規劃住房供應，但這將對經濟增長有所權衡。移民策略也可確保更高效的勞動力，包括提供住房和基礎設施。在國內，也可以考慮其他政策以緩解住房供求不平衡，例如鼓勵更有效利用現有住房存量。
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