澳洲房價持續上漲，布里斯本每月漲1.1%
在今年8月，澳洲全國房產價值上升了0.5%，這是連續第19個月的增長。然而，增長速度顯示出明顯放緩的跡象。
根據最新數據，8月的全國房價增長率為0.5%，略高於經下調後的7月增長0.3%。儘管如此，房價增長的速度已經顯著放緩，當前季度的增長率為1.3%，不到2023年同期2.7%增長率的一半。
從整體上看，住房需求仍然超過供應，但廣告供應和需求之間的流動正逐漸趨於平衡。各地區的供應水平存在顯著差異，墨爾本的總掛牌數量比過去五年平均水平高出約25%，而珀斯和阿德萊德的總掛牌數量則比五年平均水平低了超過40%。
首府城市之間的資本增長表現仍然多樣化。月度增長方面，珀斯領先，增幅達到2.0%，隨後是阿德萊德的1.4%和布里斯班的1.1%。悉尼的月度增長相對溫和，為0.3%。四個首府城市的房價出現月度下跌，堪培拉領跌，下降0.4%，墨爾本和達爾文均下跌0.2%，而霍巴特則微跌0.1%。
在冬季，大多數首府城市的季度增長有所放緩。布里斯班的季度增長率從5月的4.1%顯著放緩至8月的2.9%，顯示出這個逐漸變得不太可負擔的市場需求有所減弱。
澳洲個城市上漲幅度不一，墨爾本房價中位數被超越
根據CoreLogic的最新數據，澳洲全國房價在8月份上升了0.5%，這是連續第19個月的增長。然而，增長速度顯示出明顯的放緩跡象。CoreLogic的研究主管Eliza Owen指出，儘管季節性因素可能導致冬季房價增長疲軟，但可負擔性問題是造成這一趨勢的關鍵原因。
她提到，經季節調整後的房價指數在截至8月的三個月內增長了1.7%，但這仍低於2023年冬季的3.3%的增長。Owen女士還強調，珀斯、阿德萊德和布里斯班的高增長率可能難以持續，因為在利率高企、勞動力市場放鬆以及生活成本壓力下，這些中型首府城市的可負擔性日益緊張。
與此同時，較低價格市場的表現持續強勁，反映了需求壓力。首府城市市場中最可負擔的四分之一房產在截至8月的三個月內上升了2.7%，而最昂貴的四分之一房產僅增長了0.3%。
與此類似，單元房的季度增長在八個首府城市中有五個高於獨立屋。更詳細的SA3市場數據顯示，相對可負擔的地區，如悉尼的Canterbury（過去一年增長13.3%）、珀斯的Kwinana（增長31.4%）以及布里斯班的Springwood – Kingston（增長25.5%），顯示出更強的增長趨勢。
墨爾本的房價中位數現在已被阿德萊德和珀斯超越，成為首府城市中第三低的市場。阿德萊德的中位價現為790,800澳元，而珀斯為785,250澳元，相較之下，墨爾本的中位價為776,044澳元。8月份，阿德萊德和珀斯的房價中位數分別上升了13,600澳元和15,300澳元，而墨爾本則下降了3,100澳元。
這是自2015年2月以來，珀斯的房價中位數首次超過墨爾本，當時該城市正處於鐵礦石繁榮的高峰期。同樣，這也是CoreLogic四十年來的數據顯示阿德萊德的中位數首次高於墨爾本。
值得注意的是，房價中位數受到市場上單元房比例的影響，墨爾本的中位數因其約三分之一的住房為單元房而被拉低，相比之下，珀斯和阿德萊德的單元房僅佔約16%。然而，珀斯和阿德萊德的房屋和單元房的中位價仍低於墨爾本。墨爾本的房價已連續六個月下降。Owen女士指出，墨爾本市場疲軟的原因有很多，但它並不是唯一處於下降的市場。
塔斯馬尼亞和澳洲首都領地的房價也在下降，這些地區在最近幾年內部移民趨勢疲軟。此外，這些市場在2010年代經歷了較強的價格增長，因此在利率高企的情況下，需求難以維持。供應量也是維州的主要問題，該州在過去十年內的住房完工量超過了其他任何州或領地。澳洲首都領地也在2019至2023年間經歷了單元房完工量的激增，這進一步壓低了整體房價。
澳洲租金持續成長，但上升幅度有減緩
對租戶來說，好消息是租金增長放緩。全國CoreLogic的租金指數在8月連續第二個月未變動，而悉尼的租金更是連續第二個月下降。
儘管月度數據受季節性影響，但年增長趨勢也顯示出租金增幅的持續放緩。全國範圍內，租金在截至8月的一年內上漲了7.2%，這是自2021年5月以來最低的年增長率。除霍巴特外，所有首府城市的年租金增長率都在放緩，霍巴特在2023年經歷了租金下跌後，目前正在復甦。Owen女士表示，租金增長放緩可能歸因於供需兩方面的因素。需求方面，淨海外移民有所下降，澳洲統計局的數據顯示，2023年3月季度的移民人數從165,000下降到12月季度的107,000，同時國際學生的抵達人數也有所減少。
此外，澳洲央行最新的家庭規模報告顯示，平均家庭規模略有上升，這可能表明在高租金的壓力下，共住或多代同堂的家庭正在增加。供應方面，投資者的行為在不同州有所不同，但全國範圍內投資貸款在截至6月的一年內增長了10.7%。住房完工量仍然是一個問題，建築行業的壓力使得租金和房價難以下降。
租金收益率的動態也在改變，這可能會影響未來的投資者行為。CoreLogic的數據顯示，布里斯班和阿德萊德的租金收益率首次與墨爾本持平，達到3.7%。
珀斯的毛租金收益率也顯著下降，從2023年6月的4.8%下降到8月的4.3%。「當房價強勁上漲時，租金收益率的壓縮是常見現象，這可能會減少投資者對高增長城市的興趣。然而，許多投資者更看重長期的資本增值前景，而非高租金回報。」
展望未來，全國住房市場應該會繼續保持適度的價值增長，直到2024年底。儘管增長顯然放緩，但住房價值受到長期供應不足的支撐，最近因住宅建築行業的持續限制而進一步加劇。澳洲央行最新的貨幣政策聲明強調，建築行業的工人供應緊缺，而公共基礎設施的建設計劃加劇了對勞動力的競爭，特別是在多戶住宅領域。
在高生活成本壓力下，購房者數量有所減少，但在大多數市場中，賣方仍可能選擇延遲出售，直到買方滿足他們的價格預期。緊張的就業市場仍然支持按揭服務，然而，勞動市場的鬆動程度超過預期是住房價值的主要風險。
減稅和能源補貼改善了家庭財務狀況，但可能不會轉化為購房熱潮。西太平洋銀行－MI消費者信心指數在8月上升了2.8%，這得益於家庭財務狀況的改善以及現金利率連續第六次維持不變。然而，對房產購買的信心仍在下降。「澳洲中等收入家庭可負擔的房價與實際房價之間存在巨大差距，這使得減稅的影響不太可能顯著增加購房者的數量。」
CoreLogic估計，中等收入家庭可負擔的購房價格約為50萬澳元，而全國住房價值中位數為80.2萬澳元。這一差異可能使得購房者的範圍縮小至較富有和收入較高的買家。春季賣家應該注意市場間的差異。隨著春季銷售季節的來臨，買家數量是否會上升以匹配季節性掛牌數量增加仍未可知。
儘管全國範圍內的總庫存水平普遍較低，但有些市場的總掛牌數量正在積累，儘管價格表現疲軟（主要集中在維多利亞和塔斯馬尼亞）。在如此多變的市場中，計劃在今年春季出售房屋的賣家應該關注當地市場條件，例如當前市場上的房屋數量、房屋出售所需的時間、拍賣清倉率和價格變動情況，然後再決定是否掛牌。
對於年收入10萬澳元的家庭來說，可負擔的購房價格為506,000澳元（假設將收入的30%用於按揭，首付20%，平均自住按揭利率為6.28%）。
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