澳洲買房目標：建構長期房產投資組合
三年前，墨爾本夫婦Phill與Kerri Nixon開始了他們的房地產投資旅程，原先他們只希望能在退休前累積足夠的資本，沒想到短短數年內，便從他們的幾處房地產中獲得超過50萬澳元的資本成長。
Phill表示：「我們沒料到房地產價值會如此迅速地增長，所以對現有成果非常驚喜。我們也沒有刻意把握市場時機，只是每年買一套用來投資，長期持有到退休。只要房價能持續上漲，我們其實不太在意房子位在哪裡。」
• 投資案例回顧
- 2021年：購買昆士蘭州Toowoomba的一棟三房一浴獨立屋，地塊約677平方公尺，成交價37.75萬澳元。如今已上漲54%，相當於20.25萬澳元的資本收益。
- 2022年：在昆士蘭州Ipswich地區Goodna以41.5萬澳元買下四房獨立屋（地塊450平方公尺），目前估值為61.5萬澳元，增值20萬澳元。
- 2022年底：在昆州中部Rockhampton的Berserker以42.5萬澳元購入一棟三居室獨立屋（占地818平方公尺），現值53.5萬澳元，帶來11萬澳元增幅。
- 最新投資：剛以49.2萬澳元的價格買下位於南澳Mount Gambier的一棟1100平方公尺三居室房屋。
各方專家指出，即便當前市場放緩，像Nixons夫婦般抓住精準區域與物業類型，投資者在明年依舊有機會獲得高額資本成長。但前提是深入的盡職調查，以及對地區房產基礎面的明智評估。
潛力熱區：供需失衡與地方經濟為關鍵
根據InvestorKit研究主管Arjun Paliwal的觀點，決定投資價值的核心在於「當地買家承受能力」、「供給狀況」以及「地方經濟活力」。他建議投資者先衡量房價與收入之間的落差，再考量未來供給是否有限，並關注該區域近期的經濟發展與就業機會。
• 優勢區域
- 昆士蘭：Toowoomba、Townsville、Rockhampton、Gladstone、Mackay等地，皆有潛力實現大幅度增長。
- 西澳：Geraldton、Bunbury，以及Aubin Grove、Success、Innaloo、Atwell、Beeliar、Lockridge、Beechboro等城區供給吃緊，經濟蓬勃。
- 南澳：Barossa Valley、Mount Gambier等地，亦被認為具備利基與發展後勁。
Paliwal表示，Aubin Grove、Success、Innaloo、Atwell、Beeliar、Lockridge、Beechboro以及昆州中部的North Mackay、Condon、Gulliver等區域，正處於「起漲期」。這些城區若在往後12個月內再漲15%到20%，對投資者而言就相當於六位數的收益。
至於墨爾本、雪梨等高房價市場，Paliwal認為雖然降息將啟動這些大都會市場的復甦，但考量到目前價格基數偏高，要看到投資價值的大幅跳升仍需要較長時間。
投資建議：聚焦高需求、低供給地區，謹慎選擇物業類型
1. 目標租賃需求高、基礎設施完善地區
Freedom property Investors聯合創始人Scott Kuru指出，「租屋需求旺、空置率低、基礎建設與人口成長強勁，但房源供給又有限」是理想的投資環境。西澳的Alkimos、Eglinton、Yanchep，新南威爾斯州的Millfield，昆士蘭的Imbil與Ripley，以及維多利亞州的Footscray和Gordon等，皆被視為高潛力地區。
Kuru強調，投資重點在於「房產可負擔」且「對租客具吸引力」，同時還要留意當地是否有大規模基礎建設計畫以及明顯的人口淨流入。
2. 避開高層公寓，選擇低密度或小街區社區
LongView聯合創始人兼執行主席Evan Thornley提醒投資者，表現最差的投資性房產多集中於新建的大型高樓公寓，或在過度開發的區域裡。依據LongView數據，墨爾本Essendon North、Abbotsford，雪梨Olympic Park、Rosehill，以及布里斯班Fortitude Valley等高層公寓密集區，資本增值非常有限。
相對而言，小街區、歷史較久或低密度公寓，由於土地加成更高，轉售價值與租金表現也更具抗跌力。
3. 增值型資產與抓住「打折收購」機會
Macquarie的分析指出，2025年前後，預期將有新一輪地產基金推出，一些增值型投資者會在市場壓力下以優惠價格收購新樓宇或土地，並在景氣回溫時獲得強勁回報。
另一位市場專家Terry Ryder亦看好West Wodonga、Darwin City、Brisbane City、Maroochydore和悉尼Dee Why等地可能在2025年後再度迎來新一輪漲勢；這些地區休整後，預期將具備顯著的資本成長潛力。
儘管澳洲房市面臨高利率與通膨壓力，一些地區與物業類型仍能提供可觀的增值機會。投資者若能仔細評估當地供需動態、基礎建設與就業市場，並避開高風險物業（如高層公寓過度集中區），依然有機會在明年達成數十萬甚至上百萬澳元的資本收益。
然而，隨著墨爾本與雪梨等大城市降息後逐步復甦，在價格基數較高的都會區也可能出現良好的購買契機。建議投資者謹慎安排資金、審視市場趨勢，並優先聚焦「租賃需求高、供給有限、經濟活力強」的城區，為2025年澳洲房地產投資做好佈局。
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