近年來，澳洲持續完善金融監管制度，以提升反洗錢（Anti-Money Laundering，AML）及反恐怖融資（Counter-Terrorism Financing，CTF）的管理機制。根據澳洲政府於 2024 年通過的《Anti-Money Laundering and Counter-Terrorism Financing Amendment Act 2024》，自 2026 年 7 月 1 日 起，房地產交易將正式進入 AML/CTF 第二階段改革（Tranche 2 Reforms）。
這次改革並不是新增海外人士購屋限制，也不是改變現行 FIRB 的申請制度，而是將房地產交易中的部分專業人士正式納入 AML/CTF 監管架構，使整個交易流程與銀行體系採用更一致的反洗錢標準。
對於海外買家而言，最大的改變不是「能不能買」，而是「如何證明資金來源與交易透明度」。只要提前準備好相關文件，大多數正常交易仍可順利完成。
如果您計畫於 2026 年後購買澳洲房產，以下四個重點值得先了解：
✔ 澳洲 AML/CTF 第二階段改革將於 2026 年 7 月 1 日正式實施。
✔ 新制度不影響海外人士依法購屋資格，也未修改 FIRB 的申請規定。
✔ 提供指定服務的房地產代理、律師、過戶師、會計師等專業人士，將依法執行客戶盡職調查（CDD）及相關 AML/CTF 義務。
✔ 海外買家建議提前準備身份證明、資金來源及持有架構等文件，可有效降低交易延誤風險。
澳洲為何推動 AML/CTF 第二階段改革？
AML/CTF 並不是全新的制度。多年來，澳洲銀行、貸款機構及其他金融服務業者早已受到 AUSTRAC（Australian Transaction Reports and Analysis Centre）的監管。
然而，房地產交易涉及的大量資金流動，過去並未要求所有相關專業人士履行相同程度的反洗錢義務。澳洲政府因此推動 Tranche 2 改革，希望將房地產交易鏈中提供「指定服務（Designated Services）」的專業人士納入 AML/CTF 制度，讓金融監管更加完整，也回應國際金融行動工作組織（FATF）對澳洲的建議。
依據目前公布的規定，自 2026 年 7 月 1 日起，若房地產代理、過戶師（Conveyancer）、律師、會計師及信託／公司服務提供者提供符合 AML/CTF 法規定義的指定服務，便須履行客戶盡職調查（Customer Due Diligence，CDD）、建立 AML/CTF 合規制度，以及依法履行相關申報義務。
另外，AUSTRAC 已宣布，自 2026 年 3 月 31 日 起開放新納管產業辦理登錄（Enrolment），相關業者須依規定於 2026 年 7 月 29 日前 完成登錄程序。
海外買家購屋流程會有哪些改變？
對海外買家而言，最大的改變並不是購屋資格，而是交易過程中的審查將更加前置且制度化。
過去，多數 AML 審查主要由銀行負責；新制度上路後，提供指定服務的房地產相關專業人士，也將依法執行客戶盡職調查，而不能完全依賴銀行既有的審查結果。
因此，在交易初期，買方可能會被要求提供身分證明、資金來源（Source of Funds）、財富來源（Source of Wealth）、實質受益人（Beneficial Owner）及持有架構等相關資料。
如果交易涉及海外銀行帳戶、信託安排、公司持有、多層股權架構，或跨司法管轄區的資金流動，相關專業人士可能需要蒐集更多文件，以完成法定義務。
值得注意的是，新制度並未禁止使用公司或信託持有澳洲房產，也沒有改變海外人士依法購屋的資格，而是要求交易資訊更加透明。
澳洲買房流程將如何配合新的 AML/CTF 制度？
對海外買家而言，未來購屋流程大致仍維持原有架構，只是在前期增加 AML/CTF 的盡職調查程序。
一般流程如下：
第一步是確認購屋資格，例如是否需要申請 FIRB 核准。
接著開始尋找適合的房產，並與房地產代理洽談交易細節。
在正式簽約前後，提供指定服務的專業人士可能會開始進行客戶盡職調查，包括身份驗證、資金來源確認及持有架構了解。
完成相關審查後，交易將依正常程序進行，包括支付訂金、辦理貸款（如有）、完成交割及產權移轉。
若買方事先備妥文件，整體流程通常不會因 AML/CTF 新制而產生重大影響；反之，若文件不足，則可能需要補件，進而延長交易時間。
海外買家建議提前準備哪些資料？
由於 AML/CTF 採取的是風險導向（Risk-based Approach）管理模式，不同案件所需文件可能有所不同。
一般而言，海外買家可提前準備以下資料：
包括護照、地址證明等身份文件；若透過公司或信託持有房產，則可預先整理公司登記資料、信託契約及實質受益人資訊。
此外，也建議提前整理銀行帳戶紀錄、薪資收入、投資收益、出售資產所得等資金來源證明。若購屋資金來自父母贈與、第三方資助或其他特殊安排，也可事先準備相關聲明或佐證文件。
提前準備完整資料，不僅有助於提升交易效率，也能降低因補件而影響交割進度的可能性。
AML/CTF 新制代表的是市場成熟，而不是投資門檻提高
從國際趨勢來看，房地產一直被視為反洗錢監管的重要環節。包括英國、新加坡、加拿大等國家，近年皆持續提高房地產交易的透明度與客戶盡職調查要求。
澳洲此次推動 Tranche 2 改革，本質上也是希望讓房地產市場與銀行採用一致的監管標準，建立更透明、更健全的交易環境。
對於大多數合法購屋的海外買家而言，只要資金來源清楚、交易架構合理，並配合提供相關文件，新制度通常不會影響購屋資格。
反而在制度更加完善後，澳洲房地產市場的透明度與國際信任度有望進一步提升，對長期投資環境而言具有正面意義。
澳居觀點｜海外買家現在該開始準備什麼？
對於計畫在 2026 年後購買澳洲房產的海外買家而言，AML/CTF 新制最值得注意的，並不是「能不能買房」，而是「是否已提前做好文件準備」。
依照澳居多年協助海外客戶購買澳洲房產的經驗，大部分交易延誤的原因，其實並非建商或銀行，而是身份文件、資金來源證明或跨境匯款資料未能及時提供。
隨著 AML/CTF 第二階段改革正式上路，交易涉及的房地產代理、律師、過戶師等專業人士，都可能依法需要完成客戶盡職調查。因此，若買方能在開始看房前就整理好護照、地址證明、資金來源證明、銀行交易紀錄，以及公司或信託文件（如適用），通常能大幅提升交易效率。
此外，若資金涉及父母贈與、海外公司持有、家族信託或多國資金流動等情況，也建議及早與專業顧問討論適合的文件準備方式，避免交易後期因補件而影響交割時程。
對多數合法購屋的海外買家而言，只要資金來源透明、文件完整並配合相關法定程序，新制度通常不會影響購屋資格，而是讓交易流程更加透明且符合國際監管標準。
為了協助您快速掌握投資核心資訊，我們整理了以下關於澳洲買房的常見問題 FAQ。
澳洲買房常見問題 FAQ
沒有。新制度主要調整的是房地產交易的反洗錢程序，並未修改海外人士購屋資格或 FIRB 的申請規定。
一般可能包括身份驗證、資金來源、財富來源、實質受益人及交易背景等資訊，實際內容將依交易風險程度而有所不同。
建議於看房或簽約前，先整理身份文件、資金來源證明、公司或信託資料（如適用），並與房地產代理、律師及過戶師確認最新要求，可有效降低交易延誤風險。
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