澳洲房產投資熱潮：個人投資者持有多處房產
十多年前，Victor Kumar利用職場工傷賠償的8,000澳元，購買了一套價值7萬澳元的公寓。這位醫療從業者與妻子從斐濟移民到澳洲時，兩人的財產僅有5,000澳元。然而，他們迅速將房地產投資作為保障財務未來的工具，並取得了顯著的成果。
他表示：「一開始非常艱難，我們犧牲了許多，推遲了生育計劃，起初也沒有什麼社交生活。」如今，這對夫妻擁有超過100處投資房，另有30棟正在建設中。
根據澳洲廣播公司（ABC）依據資訊自由法從澳洲稅務局（ATO）獲得的數據顯示，澳洲至少有2,500名投資者擁有10處以上的投資物業。這些投資者控制著約33,200處投資房，約等於墨爾本Richmond和South Yarra兩個區的房屋總數，或是雪梨東區Waverley市政廳轄區的房屋總數。
其中，有172名投資者擁有20處以上的投資物業，合計擁有4,395個投資房，約等於達爾文市或北珀斯的房屋總數。
雖然擁有如此多的投資物業，但ATO的數據顯示，這些房東比起擁有較少投資房的投資者背負著更多的債務。在2021/22財年，擁有1至19個投資物業的房東平均而言是盈利的，但擁有20棟以上的則平均虧損。
市場預測：房價持續上漲，增速放緩
在多位房地產專家的預測下，澳洲房價今年預計將上漲約5%。雖然買家在期待已久的利率下調之前暫時觀望，但人口增長帶來的強勁需求仍然存在。
CoreLogic的數據顯示，9月季度澳洲房價上漲了1%，增速較去年8%的增長有所放緩。高昂的借貸成本和負擔能力的限制削弱了市場動力，但整體需求依然強勁。
Oxford Economics Australia的高級經濟學家Maree Kilroy表示：「預計未來12個月，澳洲房價增速將繼續放緩，因此結果可能會較為溫和。」她指出，購房者因負擔能力的壓力，正在轉向價格較低的房產市場。這體現在低價房產價格保持穩定，單元房的季度價格增速首次超越獨棟住宅，且中型城市的增長速度加快。
AMP首席經濟學家Shane Oliver認為，儘管住房供應短缺支撐了房價，但由於負擔能力惡化、利率居高不下以及失業率上升，未來幾個月的房價增速將放緩。他預計今年財年澳洲房價平均上漲5%。
Oliver指出：「利率下調的延遲以及失業率上升，可能會導致購房者推遲決策，進而使更多房產出現『被迫出售』的情況，從而使房價面臨新的下跌風險。」他補充說，澳洲各地市場的分化將繼續存在，布里斯本、阿德萊德和珀斯等城市的房價仍然較為強勁，儘管漲勢已開始放緩，特別是在布里斯本和珀斯，受益於州際移民帶來的需求以及市場上一定程度的「害怕錯過」情緒。而其他城市如雪梨的情況則較為疲軟，房價在利率下調之前可能會繼續下滑。
各城市房價漲幅差異明顯
根據CoreLogic的數據，過去一年珀斯的房價上漲了23.6%，布里斯本上漲15.8%，阿德萊德上漲15.4%。相比之下，雪梨的房價僅上漲6.3%，而墨爾本則僅上漲1.3%。
即使是在最熱門的市場——珀斯、布里斯本、阿德萊德，價格漲幅也有望放緩。Domain首席研究與經濟學家Nicola Powell預計，珀斯房價今年將上漲8%至10%，並預測雪梨房價將突破170萬澳元，珀斯達到80萬澳元，布里斯本接近100萬澳元。
與此同時，雪梨和墨爾本的市場已出現降溫跡象。CoreLogic的數據顯示，雪梨9月的房價僅上漲0.2%，而墨爾本的房價在9月季度下降了1.1%。
SQM Research的創始人Louis Christopher對雪梨的房價持較為悲觀的看法，預測雪梨的房價今年將下跌2%至6%，而墨爾本的房價則可能下滑1%至5%。
然而，Barrenjoey首席經濟學家Jo Masters則相對樂觀，預測全國房價將上漲5.4%，布里斯本上漲9%，雪梨上漲4%，甚至墨爾本也可能微漲0.8%。
Masters表示：「我們預計未來房價增長會保持正向，但增幅將更加溫和。住房貸款和成交量已經回升，而市場上的待售房源仍處於歷史低位。展望未來，隨著利率下調的開始，借貸能力將有所改善。然而，新上市房源的增加需要時間，才能轉化為市場上的更高供應量。」
她補充道：「澳洲各地的市場表現仍然存在顯著差異。例如，墨爾本的新房源和總房源增加，已經導致房價走軟；而布里斯本等城市的市場仍然緊張。」
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