近年來，澳洲住房可負擔性持續惡化，房價上漲幅度遠超薪資成長，引發市場與政策層面的高度關注。根據 Housing Industry Association（HIA）與 Cotality 聯合發布的報告，自 2000 年以來，土地價格漲幅約為建築與人工成本的三倍，成為推升房價長期走高的核心因素。報告指出，若要真正緩解住房危機，澳洲社會或許必須重新思考「如何居住」，包括居住密度與城市發展模式。
土地成本暴漲：房價結構中的最大推手
報告顯示，2000 至 2025 年間，未開發用地（greenfield land）平均地塊價格上漲超過六倍，累計漲幅逾 500%。值得注意的是，所謂「土地成本」並非單指土地本身價格，而是「將土地轉化為可居住用地」所需承擔的整體費用。
在土地正式上市銷售前，必須完成重新分區、基礎設施接入與相關公共建設，包括道路、供水、排污、排水、電力、開放空間及社區設施等。這些成本多半透過開發費、附加徵費與各項稅費形式轉嫁至建案，最終由購屋者買單。
HIA 首席經濟學家 Tim Reardon 指出：「政府在土地釋放、基礎建設與稅制上的決策，會將基礎設施成本與審批延誤內化至土地價格之中。」也就是說，土地價格上升在一定程度上反映制度與政策結構。
土地稀缺與制度爭議：規劃真的放鬆了嗎？
然而，並非所有專家都認同「制度因素」是主因。RMIT University 城市研究中心主任 Libby Porter 教授認為，土地具有高度稀缺性與低彈性特質，無法透過單純政策手段快速增加供給。
她指出，澳洲土地受到地形、洪水風險與叢林火災風險等自然條件限制，若過度放寬規劃制度，可能導致住宅開發進入高風險區域，將長期災害風險轉嫁給家庭承擔。換言之，土地監管的存在本身具有保護公共利益的重要功能。
因此，關於土地價格飆升的成因，市場仍存在「制度成本說」與「自然稀缺說」兩種不同觀點。
建築成本疫情飆升，但長期趨勢仍屬通膨範圍
除了土地之外，建築成本也是房價的重要構成。Reserve Bank of Australia（澳洲央行）數據顯示，2019 至 2024 年間住宅建築成本上漲近 40%，主要受疫情封鎖、全球供應鏈中斷與原物料短缺影響。
不過，若拉長時間觀察，自 2000 年以來建築成本累計上漲約 161%，大致與通膨水準相符。這意味著，相較於土地價格翻倍式成長，建築成本長期並非失控因素。目前隨著全球供應鏈恢復正常，材料價格與工程成本增速已逐漸回落。
同時，Australian Housing and Urban Research Institute（AHURI）指出，勞動力短缺仍是產業長期挑戰。儘管可透過培訓增加人力供給，但從業人員留任率不足，導致產業穩定性不高。業界正嘗試預製建築、創新材料與 3D 列印等技術，以提升效率並降低成本。
提高城市密度：澳洲居住模式是否該改變？
從需求面來看，澳洲住房結構同樣值得檢視。最新人口普查顯示，約 70% 住宅為獨立式住宅，而平均每戶僅約兩人居住。低密度發展模式導致城市不斷向外擴張，基礎建設成本提高，通勤時間拉長，也進一步推升土地與公共支出壓力。
近年新州與維州已推動規劃改革，簡化審批程序並鼓勵中高密度開發，但也面臨部分社區反對。專家指出，若無法改變對「大地大房」的傳統偏好，單靠擴張城市邊界難以真正改善住房可負擔性。
在土地價格持續高於通膨兩倍的背景下，提高密度、優化基礎設施配置與平衡風險管理，將成為澳洲未來住房政策的核心課題。
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