工資增長追不上房價 首次置業難度飆升
最新研究顯示，澳洲房價已達到平均年薪的13.9倍，創下百年新高，而100年前僅約為3倍。AMP首席經濟學家Oliver博士指出，雖然部分州如塔州與維州房價收入比略有下降，但全國仍呈上升趨勢，且首次購屋者平均僅能獲得約52萬澳元貸款，遠低於主流房價水平。根據Domain最新數據，雪梨、墨爾本、布里斯本、柏斯的房價中位數分別為1,722,443澳元、1,063,719澳元、1,060,311澳元與954,686澳元，對無額外資金的購屋者而言，入市門檻極高。
Oliver強調，供需失衡是房價收入比不斷攀升的主要原因，上季房價因降息與信心回升而跳漲，住房短缺高達20萬至30萬套。即便降息可增加借貸能力，供給不足仍將推動價格走高。他預測，唯一可能抑制房價收入比的方法，是購屋者無法獲得所需貸款額度，但何時出現仍未可知。PRD首席經濟學家Mardiasmo博士則認為，大流行後4%至5%的工資增長暫時限制了比值升破18倍，但若不增加供應或改變購屋偏好，未來仍有上升空間。
建築成本高企、工期拉長 供應目標恐難達成
Cotality分析顯示，全澳仍有約3萬套已獲批的住房尚未開工，今年第一季全國在建住宅達21.9萬套，與2010年代房市熱潮時持平，但平均工期卻顯著延長。新建公寓從過去約6個季度延長至9個多季度，疫情後飆升的建築成本也未回落。Cotality研究主管Owen警告，若僅追求批文數量而忽略施工進度，恐將出現「批文多、完工少」的局面。她建議政府應專注於加速現有項目的建設，採用模組化建築、提升跨州與跨國勞動力流動性，並在維持品質的前提下降低成本。
Barrenjoey經濟主管McMenamin認為，悉尼與墨爾本的建築成本過高，導致興建公寓在經濟上缺乏吸引力。改善分區規劃、放寬高密度住宅興建限制，是增加供應、穩定房價的有效方式。
西澳勞動力短缺與礦業競爭推高房價
西澳成為全澳建築成本上漲最明顯的地區之一，2024年住宅建築價格上升5.4%，昆士蘭則增長2%。布里斯本因大型基礎建設計劃成為最昂貴建築市場，而珀斯則因礦區高薪吸引技工，導致城市勞動力短缺，人工成本大幅攀升。根據Cotality 7月房價指數，珀斯房價中位數已達83.19萬澳元，年增6.5%，全國排名第五，僅次於阿德萊德。
造成西澳勞動力短缺的原因，除了礦業高薪吸引外，還包括技工培訓不足與學徒薪資偏低。許多年輕工人選擇到礦區工作，年薪可達12萬澳元，遠高於在城市做學徒的4.5萬澳元水準。房產經紀人指出，這種情況直接推高了建築人工成本，加劇住房供應緊張。西澳政府雖推出1萬澳元遷移補助，吸引超過1,000名建築工人，但仍落後國家住房協議目標逾2,100套。經濟學家預計，在高鐵礦石價格與人口持續流入的支撐下，西澳房市熱度短期內難以降溫，供需缺口可能持續數年。
另類房地產投資崛起 數據中心與遊艇碼頭吸金
除住宅與商業地產外，澳洲投資者正湧入另類房地產市場，包括數據中心、遊艇碼頭、自助倉儲、托兒所及學生公寓等。Cushman & Wakefield數據顯示，2024年該領域交易額達124億澳元，較2023年成長逾五成，若計入黑石（Blackstone）收購AirTrunk的交易，規模更為驚人。
資產管理公司MA Financial、Centuria Capital Group等在農業、醫療與數據中心等領域加碼布局，其中Centuria的另類資產管理規模已由2020年的7億澳元飆升至2025年的49億澳元，複合年增長率達48%。專家指出，另類資產通常能提供高於核心資產的回報，但需深入了解行業規範與營運模式，特別是醫療與高科技領域的特殊要求。
此外，AI與雲運算的快速發展，預計到2030年將使數據中心需求翻倍，需新增175座設施；而遊艇碼頭則因高淨值人群的休閒消費而持續升溫，南半球最大碼頭集團d’Albora Marinas已成投資熱門標的。業內人士提醒，另類地產投資需兼顧市場潛力與監管風險，確保資產在未來能持續帶來穩定回報。
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