RBA意外升息登場 25個基點成為2026年房市首波壓力測試
2026年開春之際，澳洲房市再度迎來政策變數。Reserve Bank of Australia（RBA）在今年首次利率會議中，將現金利率由3.6%調升至3.85%，理由直指「通膨壓力仍具黏著性」。這項決策對不少原本預期利率維持穩定的借款人而言，可說是一記突襲。
然而，若與2022至2023年間從0.1%一路升至4.35%的快速升息循環相比，本次僅25個基點的上調，其實屬於「壓力測試」等級，而非全面緊縮。專業估價與顧問機構Herron Todd White指出，當前利率水準已處於相對高檔，因此新增升息對每月還款金額的實質衝擊遠低於前一波升息潮，市場心理影響大於現金流衝擊。
供給不足才是核心關鍵：低庫存撐住價格
儘管理論上升息、家庭生活成本攀升，以及Australian Prudential Regulation Authority（APRA）維持3%貸款服務能力緩衝，應該對買氣形成壓力，但2026年真正主導市場走勢的，仍然是「供給不足」。
根據房市數據機構Cotality統計，全澳住宅掛牌量約比五年平均低20%。同時，新屋開工與完工進度仍落後聯邦政府Housing Accord目標約25%至30%。建築成本高漲、開發風險提升與施工人力短缺，進一步壓抑新增供應。
這使得市場形成一種特殊結構：買方並未消失，而是「被迫妥協」。許多首次購屋族與投資人選擇降低預算、調整區域或縮小坪數，而非全面退出市場。尤其在中位價以下產品，競爭依舊激烈，價格支撐力道明顯。
拍賣回溫與信心指數顯示市場仍具支撐
從交易活動觀察，2026年初拍賣市場回溫明顯。不少屋主趕在2月升息前推案，使拍賣量與清盤率均優於2025年同期水準，顯示市場並未因升息而急凍。
根據Australian Property Institute發布的Property Market Outlook Index，2025年第四季住宅市場信心指數為7.5分（滿分10分），預估未來三個月微幅降至7.3分，仍處於健康區間。
區域表現方面，西澳、昆士蘭與南澳信心度領先，新南威爾斯與維多利亞則相對保守，但整體仍預期維持溫和正成長，而非價格修正。
2026年市場走向：緊平衡格局下的結構性成長
雖然可負擔性壓力正在累積，平均新貸款金額逼近70萬澳元，實質所得成長扣除通膨後轉弱，加上信貸審核邊際收緊，都對高總價產品形成限制，但供給面瓶頸有效降低了價格大幅回落的風險。
整體而言，2026年澳洲住宅市場呈現「需求降溫但未退場、供給不足形成底部支撐」的緊平衡狀態。未來價格漲幅可能放緩，但仍將集中在相對可負擔區段與人口流入城市。
對房貸經紀與投資人而言，這是一個更講究區域選擇與財務規劃的年份，而非全面保守觀望的一年。
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