在升息循環與全球經濟不確定性持續影響下，澳洲房地產市場正出現明顯「兩極化」現象。部分城市房價持續上攻，甚至預計單年上漲超過百萬台幣，而另一部分核心城市則逐漸從高點回落。
升息壓力下，布里斯本與珀斯房價仍強勢上漲
根據分析機構與銀行預測，布里斯本與珀斯將成為2026年房價表現最強的兩大城市。
預測顯示：
- 布里斯本房價預計年增約9.7%
→ 中位價將上漲約54,919澳元（約新台幣115萬元） - 珀斯房價預計年增約12.3%
→ 中位價將上漲約51,569澳元（約新台幣108萬元）
即使在升息環境下，這兩個城市仍展現強勁上漲動能，主要原因在於「房源供給不足」仍持續支撐價格。
專家指出：「市場正處於貸款能力下降與住房需求強勁之間的拉鋸戰。」
雪梨與墨爾本降溫，房價進入修正階段
與此同時，雪梨與墨爾本則呈現截然不同的走勢。
這兩大城市：
- 今年已出現房價下滑
- 預計至2026年底仍將維持溫和修正
其中一大關鍵原因，是房價基期過高。以雪梨為例，中位房價已達約160萬澳元（約新台幣3,360萬元），在升息環境下，購屋負擔顯著上升。
升息直接壓縮購屋能力，市場需求轉弱
升息對房市的影響，最直接反映在「貸款能力下降」。
根據分析：
- 單一購屋者因近期升息，貸款能力已減少約24,800澳元（約新台幣52萬元）
- 若今年再升息三次，總購屋預算可能減少約58,700澳元（約新台幣123萬元）
這使得大量買家被迫退出市場或轉為觀望，進一步壓抑需求。
然而，在布里斯本與珀斯，由於供給長期不足，即使需求轉弱，價格仍持續上漲。
房市關鍵矛盾：貸款限制 vs 居住需求
目前澳洲房市的核心矛盾在於兩股力量的對抗：
- 升息壓力 → 壓縮貸款能力、降低需求
- 供給不足 → 支撐房價、推升價格
當供給嚴重不足時，即使買方減少，價格仍可能維持上行。
這也是為什麼不同城市會出現截然不同的表現。
投資風險浮現：過度槓桿可能帶來壓力
專家也提醒，在房價持續上漲的市場中，潛在風險正在累積。
部分買家可能：
- 為了進場而提高槓桿
- 假設房價會持續上漲
但若未來出現變數，例如：
- 利率進一步上升
- 就業市場轉弱
- 經濟放緩
則可能導致部分家庭承受過高財務壓力。
澳洲房市未來走向：分化趨勢將持續
整體而言，澳洲房市正進入「區域分化時代」：
- 成長型市場：布里斯本、珀斯（供給不足＋人口流入）
- 修正型市場：雪梨、墨爾本（高基期＋升息壓力）
未來投資策略將不再適用「全國同步上漲」的思維，而需更精準分析各城市的供需結構與人口趨勢。
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