在澳洲面臨嚴重房市供給不足的同時，一個被忽略的現象逐漸浮現——全國竟存在高達「1300萬間閒置臥室」。這不僅反映資源錯置，也成為政策與市場關注的突破口。專家指出，若能有效引導高齡族群換屋，將有機會釋放大量住宅供給，緩解年輕家庭的購屋壓力。
為何澳洲出現「房間過剩」卻仍缺房？
根據曾任 Michael Blythe（澳洲聯邦銀行前首席經濟學家）分析，目前澳洲的房市問題並非單純「房屋不足」，而是「房間分配不均」。
他指出，多數年長屋主居住在三房以上住宅，但實際居住人數卻僅1至2人，導致大量空間閒置。與此同時，年輕家庭卻難以取得足夠空間的住宅，形成明顯落差。
此外，市場結構也未完全跟上需求變化。許多開發商過去推出的產品偏向小坪數公寓，無法滿足「換屋族」對空間與生活品質的期待，例如仍希望保有餐廳空間或停放露營車的位置。
「最後購屋者計畫」如何釋放市場供給？
為解決這種結構性問題，Michael Blythe 提出「最後購屋者計畫」（Last Homebuyer Scheme）的概念，核心邏輯與首購族政策類似，但對象轉為即將換屋的高齡族群。
該計畫的主要目標包括：
- 降低換屋過程中的財務負擔（如印花稅）
- 簡化行政流程，減少政策阻礙
- 鼓勵高齡屋主釋出大型住宅
- 增加市場流動性，讓年輕家庭更容易進場
他強調：「當這些原本已在市場中的屋主換屋時，等同於釋放新的供給，而非單純增加需求。」
高齡族「資產富裕、現金不足」成關鍵痛點
另一個關鍵問題在於，高齡族群普遍呈現「資產富裕但現金流不足」的狀況。隨著退休後收入下降，維持大坪數住宅的成本逐漸成為負擔。
雖然澳洲政府早在2018年推出「Downsizer Super Contribution」政策，允許55歲以上族群出售房產後，將最高60萬澳幣（約新台幣約1,200萬元，依近期匯率估算）投入退休金帳戶，享有稅務優惠，但實際使用人數仍偏低。
原因包含：
- 政策認知不足（資訊不透明）
- 情感因素（對長期居住地的不捨）
- 搬遷成本與稅負壓力
房市關鍵不只是供給，而是「重新分配」
目前約有近200萬澳洲人曾考慮或正在考慮「縮小居住空間」（downsizing），但真正付諸行動者比例偏低。同時，市場上也有約100萬人希望「升級住宅」（upsizing），顯示供需雙方其實同時存在。
這代表問題的核心，不只是蓋更多房子，而是如何透過政策與產品設計，讓「對的人住進對的房子」。
Michael Blythe 也坦言，即便自己已65歲、居住於四房住宅，目前仍未準備好換屋，顯示這項轉變不僅是經濟問題，更涉及生活方式與心理層面。
結語：政策與市場需同步調整，才能真正解決房市困境
整體而言，「最後購屋者計畫」提供了一種不同於傳統增加供給的思維，從「優化存量」角度切入，有望在不大幅增加建設成本的情況下，改善澳洲房市結構。
未來若政府能進一步優化稅制、提高政策透明度，並引導開發商打造更符合換屋族需求的產品，將有機會真正釋放這1300萬間閒置臥室的潛力。
為了協助您快速掌握投資核心資訊，我們整理了以下關於澳洲買房的常見問題 FAQ。
澳洲買房常見問題 FAQ
Q：台灣人可以在澳洲買房嗎？
A：可以。海外買家需透過 FIRB (外國投資審查委員會) 申請，通常僅限購買新成屋或預售屋，不可購買二手屋作為投資。
A：澳洲買房的印花稅大約多少？
答：印花稅依各州規定不同，大約落在房價的 3% – 5% 之間，海外買家通常需額外支付 7% – 8% 的附加印花稅。
A：澳洲房產的平均租金回報率是多少？
A：一般而言，澳洲首府城市的公寓租金回報率約在 4% – 6%，別墅則在 3% – 4% 左右。
Q：布里斯本、雪梨、墨爾本哪裡最適合投資？
A：視預算與目的而定。雪梨穩健但門檻高；墨爾本目前處於價值窪地；布里斯本因 2032 奧運題材具備最強增長動能。
Q：買澳洲房產可以貸款嗎？
A：可以。海外收入者目前仍可申請澳洲銀行或非銀金融機構貸款，成數通常在 60% – 70% 之間。
Q：澳洲買房需要付佣金給房仲嗎？
A：在澳洲，買方通常不需要支付佣金給房仲，佣金是由賣方支付的。
Q：什麼是 FIRB 申請？
A：FIRB 是外國投資審查委員會。非澳洲居民買房前必須獲其批准，申請費依房價而定，100 萬澳幣以下物業約需 1.4 萬澳幣。
Q：澳洲房產可以傳承給子女嗎？
A：可以，澳洲沒有遺產稅，但繼承人在未來出售房產時，可能需要繳納資本利得稅 (CGT)。
Q：澳洲買房的持有成本有哪些？
A：主要包括市政費 (Council Rate)、水費、物業管理費 (Strata Fee) 以及土地稅 (Land Tax)。
Q：預售屋 (Off-the-plan) 的優點是什麼？
A：只需支付 10% 訂金即可鎖定價格，剩餘房款交屋才付，具備槓桿效應且能享受新屋的折舊省稅優惠。
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