降息0.25%如何影響房貸與家庭財務？
澳洲央行宣布將現金利率由3.85%下調至3.60%，雖然降幅僅有0.25個百分點，但對貸款家庭而言，卻是一筆實實在在的減壓空間。以Vanguard的數據為例，若貸款額為100萬澳元，月供從6321澳元降至6171澳元，每月少還150澳元；若貸款150萬澳元，月供從9482澳元降至9256澳元，每月可省226澳元；200萬澳元貸款則能每月省下301澳元。
這筆「節省下來的錢」如果用於提前還貸，能大幅降低總利息支出，例如100萬貸款可提前1年2個月還清並省下4.9萬澳元利息，而200萬貸款則能節省近10萬澳元。不過，也有專家建議將這筆錢投入投資市場，以ASX200長期8%的年均回報率為例，若持續定投25年，額外資金可能帶來超過20萬澳元的投資組合價值。專家提醒：還貸等同於免稅收益，風險低；而投資雖可能回報更高，但需承受波動與稅務成本。
負扣稅改革爭議：公平與供應的博弈
在堪培拉舉行的經濟改革峰會上，負扣稅與資本利得稅優惠成為激烈討論的焦點。負扣稅允許房東在房產支出大於租金收入時，把虧損部分抵稅，這在投資房產中被廣泛應用。批評者指出，這項政策使投資者受益，卻推高了房價，讓首次購房者更難入市。
倡議組織Everybody’s Home向總理阿爾巴尼斯和財長查爾默斯提交公開信，呼籲改革負扣稅，把節省的稅收用於建設公共住房與社區住宅。ACTU秘書Sally McManus直言：「如果不改革，年輕一代恐怕真會成為‘最後一代房主’。」她甚至警告，悉尼未來可能因住房問題「不再有孫輩」。
改革方案建議從2030年起，每人僅能對一套投資房享受負扣稅，並設五年緩衝期。不過，總理阿爾巴尼斯態度保留，他擔心削減優惠會打擊投資者，造成新公寓供給不足，導致租金進一步上升。
拍賣市場熱度不減：墨爾本房市實例
降息與市場信心提振，讓拍賣市場持續升溫。在墨爾本Thornbury，一套位於Fyffe St的翻新單層聯排別墅，在不到1分鐘內便以104萬澳元成交，比93萬澳元底價高出11萬。雖然指導價僅為84萬至88萬，但拍賣一開始便火熱加價，第二口報價直接跳至93萬，迅速將房產推上「on the market」。
最終，四位首次購房者激烈競爭，買家看中其230平方米土地及優越地段。中介表示，這樣的房源稀缺，加上市場競爭激烈，導致供應緊張與價格快速上揚。Domain數據顯示，上週墨爾本873套計劃拍賣物件中，初步清盤率達72.4%，再次印證買方需求強勁。
春季房市展望：降息或引發新一輪搶房潮
專家普遍認為，此次降息將點燃即將到來的春季房市。Loan Market數據顯示，今年7月房貸預批准數量較去年同期增加53%，南澳與北領地增幅達80%，新州與昆士蘭則接近50%。然而，Ray White數據顯示新掛牌房源數量下降14.2%，供應不足讓市場競爭加劇。專家警告，儘管降息降低了月供，但房價與首付款的上升可能抵消這部分好處。
Finder調查顯示，91%的專家早已預測RBA會降息，市場與銀行壓力正同步傳導。消費者專家Cooke提醒：「如果你的房貸利率高於5.5%，應該檢視是否有更好的選項。」不過，他也警告，市場熱度上升可能導致首付款更高、房價更快漲，對首次購房者來說仍是嚴峻挑戰。
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