國際學生對租屋市場的實際影響
澳洲的租屋危機並非由國際學生引起。事實上，限制新的國際學生入學人數可能對大學、當地商業和經濟造成負面影響。
根據學生住宿委員會（SAC）的研究，全國租戶中只有6%是國際學生，且主要集中在首府城市。然而，政府計劃從2025年1月開始，將國際學生入學人數上限設定為27萬人，期望藉此減少租金上漲。
研究發現，國際學生在維多利亞州的租戶中佔7%，在新南威爾斯州和西澳則各佔6%。在這6%的國際學生中，39%居住在專為學生建造的住宿設施，進一步減少他們對一般租屋市場的影響。
專為學生設計的住宿設施隨著國際學生人數的增長而增加，確保他們對一般租屋市場的溢出效應微乎其微。從2015年到2024年，這類設施的床位數量增長了74%，主要集中在首府城市。這些專屬於學生的物業有助於減輕一般市場的壓力，防止因學生人數變動而導致租金大幅波動。
政府的入學上限預計在2025年僅能使一般租屋市場的國際學生比例減少0.2%，到2026年，他們的比例將從5.4%降至4.8%。這種減少主要影響的是大學附近地區，對整體空置率的影響微乎其微。
澳洲租屋危機，供不應求真正原因
澳洲的租屋危機源於可供出租的房產短缺，這是多重因素共同作用的結果：
- 新建房屋不足：由於審批延遲、技術工人短缺和建築材料成本上升，目前的建築項目比四年前需要多出50%的時間完成，無法滿足需求。
- 投資者退出市場：在疫情期間，市中心租屋需求低迷，加上墨爾本土地稅上升，許多投資者選擇退出租賃市場。
- 人口增長：包括自然增長和移民，增加了住房需求。人口老齡化也意味著人們需要更長時間的住房。
- 單人家庭增加：更多的單身人士生活，減少了可供出租的房源。
- 生活成本危機：生活費用上升、更高的利率和就業率影響了個人購買或租賃房屋的能力。
- 短期租賃市場收益更高：許多投資者在短期租賃市場獲得更高回報，進一步減少了可供出租的房屋。
這些因素綜合導致全國租屋空置率下降，自疫情以來一直難以恢復。截至2024年9月，全國空置率僅為1.2%。
解決之道：增加澳洲住房供應而非限制學生人數
國際教育是澳洲第四大出口產業，為經濟貢獻480億澳元，支持了33.5萬個就業機會。限制學生人數可能導致國內生產總值減少41億澳元，損失22,000個工作崗位，大學的收入也將下降6.4%。
為了增加租屋供應，我們需要建造更多住房，並消除建築障礙。提供對投資物業的激勵措施也將有助於增加房源。同時，建造學生住宿設施也面臨稅務、區域規劃和大型投資阻礙等挑戰。放寬這些限制，可以興建更多專為學生設計的住宿，減輕一般租屋市場的壓力。
與其削減國際學生人數，這種收益甚微的措施，學生住宿委員會的分析建議應增加租屋供應，以緩解危機，並保持國際學生帶來的經濟利益。
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