澳洲房市近期出現明顯轉折。隨著澳洲儲備銀行（RBA）升息、聯邦預算案針對負扣稅與資本利得稅提出改革，市場買氣開始降溫，拍賣清盤率也持續低於過去景氣高峰。ABC報導指出，澳洲住房市場修正的早期跡象已經相當明顯，而Cotality與SQM Research等機構也觀察到市場下行壓力正在擴大。
升息削弱購買力，稅改進一步影響投資人信心
今年以來，連續升息已使買方借貸能力明顯下降。對一般購屋者而言，貸款額度減少意味著可負擔房價降低；對投資人而言，持有成本上升，加上負扣稅與資本利得稅改革，使市場情緒更加保守。
根據澳洲政府預算文件，未來資本利得稅（CGT）將從現行50%折扣，改為依通膨調整後的實際收益課稅，並自2027年7月1日起引入最低30%稅率；新建住宅投資則可在既有50%折扣與新制之間選擇。
這代表未來投資策略將更偏向「新建住宅」與長期基本面較佳的區域，而非單純依賴稅務優惠進場。
拍賣清盤率走弱，市場從賣方優勢轉向買方議價
拍賣市場是觀察澳洲房市情緒的重要指標。ABC報導指出，主要首府城市初步拍賣清盤率近期約為58.2%，雖略高於前一週的57.5%，但已連續多週低於60%關卡。相較2021年房市高峰時清盤率曾超過80%，目前市場熱度已明顯回落。
雪梨近期初步清盤率約56.9%，墨爾本約60.2%，布里斯本則降至45.7%，顯示買方不再輕易追價，賣方也開始面臨更大的價格壓力。
簡單來說，過去是買方競爭推高價格；現在則逐漸變成賣方需要調整期待，才能與買方出價接軌。
房價可能修正，但「崩盤」機率仍不高
雖然市場轉弱，但這並不等於澳洲房市即將崩盤。SQM Research預估，雪梨2026年房價可能下跌最多約9%，墨爾本可能下跌最多約7%；AMP首席經濟學家Shane Oliver則看法較溫和，認為澳洲房價成長可能放緩至約3%，甚至未來一年可能轉為負成長。
不過，支撐房市的長期因素仍然存在。澳洲目前仍面臨住宅供給不足、空置率偏低與人口持續成長等問題。ABC報導提到，政府預估未來四年淨海外移民人數接近100萬人，新增人口仍將帶來住房需求。
因此，較合理的判斷是：澳洲房市正在從高熱度成長期進入修正期，而不是全面崩跌。
投資人接下來應如何看待澳洲房市？
對投資人來說，2026年的澳洲房市不再適合盲目追高，而是更需要回歸基本面。具備人口流入、就業支撐、交通建設、低空置率與租金需求的區域，仍可能在中長期具備穩定表現。
短期內，升息與稅制改革會壓抑市場情緒，也可能讓部分城市出現價格修正。但若投資人資金條件穩健，反而有機會在競爭減少時，以更理性的價格挑選優質資產。
未來澳洲房市的關鍵，不在於是否還會上漲，而是「哪些區域、哪些產品、哪些價格帶」仍具備長期抗跌與增值能力。
為了協助您快速掌握投資核心資訊，我們整理了以下關於澳洲買房的常見問題 FAQ。
澳洲買房常見問題 FAQ
政策方向可能讓新建住宅成為受益者，特別是預售屋與新公寓，未來可能吸引更多投資需求。
需依投資目標而定。若重視現金流，可優先考量高租金收益區；若以長期資產增值為目標，則需重視區域未來發展潛力。
建議關注人口成長、就業機會、空置率、基礎建設投資、產業發展及房價負擔能力，而非僅看短期漲幅。
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