2026年澳洲房市呈現明顯「雙速分化」格局。以伯斯、布里斯本與阿德萊德為代表的中型首府城市持續上攻，而雪梨與墨爾本則因供給回升與需求轉弱而動能趨緩。根據 Cotality 最新數據，關鍵指標並非需求暴增，而是「市場可售物件（advertised stock）」的嚴重短缺。
庫存極度吃緊：伯斯、布里斯本與阿德萊德價格續創高
在截至2月22日的四週內，Perth 掛牌量較五年平均低48%，供給幾乎見底；Brisbane 低31%，Adelaide 低23%。庫存不足直接推升競價強度，使布里斯本住宅中位價逼近110萬澳元，伯斯也有望突破百萬澳元大關。
相較之下，Sydney 與 Melbourne 的掛牌量僅分別低於五年平均1.0%與4.3%，供給壓力明顯緩解。更重要的是，兩大城市近一個月新掛牌量明顯回升，雪梨高出五年平均9.7%，墨爾本更高出近12%，削弱了價格續漲的動能。
Tim Lawless 指出，雖然雪梨與墨爾本歷來主導房市循環，但也曾出現「反向週期」現象。目前中型城市仍受極低庫存支撐，價格短期內仍具韌性。
雪梨與墨爾本轉趨觀望：賣方積極、買方更謹慎
兩大城市的賣方出現「搶在轉弱前出場」的心態，導致掛牌量增加；但需求面卻面臨壓力。2月升息進一步壓縮借貸能力，平均新貸款金額逼近70萬澳元，加上銀行的償付能力測試門檻，使高總價產品成交難度提高。
此外，實質薪資成長在扣除通膨後轉為負值，人口成長也回歸常態，削弱了過去幾年支撐房價的順風因素。消費者信心轉弱，使購屋決策周期拉長，市場整體節奏放慢。
西澳投資人活躍：供需兩端同時推動伯斯
在西澳，投資人參與度明顯升溫。根據 Master Builders Association of Western Australia（MBAWA）數據，2025年12月季度中，投資人占既有住宅貸款比重達41.0%，高於首購族在自住貸款中的33.3%。
當地業界認為，伯斯正面臨結構性供給不足問題。儘管需提高土地供應與建築勞動力產能，以達成2029年前新增12.97萬戶住宅目標，但投資人資金仍是推動中高密度開發的重要力量。換言之，投資需求在短期內不僅未壓抑市場，反而成為增加供給的必要動能。
供給限制仍是底部支撐：2026年成長集中於可負擔區段
儘管需求面出現逆風，整體供給依舊偏緊，特別是在既有成熟社區。建築許可與開工數在西澳、南澳與昆士蘭已高於十年平均，顯示改善跡象，但實際完工量仍落後於潛在需求。
同時，澳洲審慎監管機構（Australian Prudential Regulation Authority）對高負債收入比貸款設下20%上限，也使高槓桿買家更難取得融資。
整體而言，2026年澳洲房市將維持「溫和成長、區域分化」格局。價格漲幅更可能集中於中價位與相對可負擔市場，而非傳統高端核心區。
雙速市場下，庫存才是關鍵風向球
目前澳洲房市的真正分水嶺並非城市規模，而是供給水位。伯斯、布里斯本與阿德萊德因庫存極低而持續上漲；雪梨與墨爾本則因掛牌量回升與需求放緩而進入盤整階段。
若季節性規律成立，復活節前後掛牌量仍可能增加，進一步壓抑兩大城市價格表現。不過在整體供給仍未明顯過剩的情況下，市場大幅修正風險有限，成長重心將轉向更具可負擔性的區段。
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