澳幣商業不動產增長明顯,城市高端商辦搶手
澳大利亞今年第二季度的商業寫字樓交易活動相較於2023年同期顯著增長,增幅高達60%。然而,由於談判過程冗長且市場融資難度增加,目前的交易量仍遠未恢復至疫情前的水平。
在四月至六月期間,一系列引人注目的交易包括Quintessential以2.5億澳元的價格收購位於布里斯本的Queen St 240號,以及Mirvac以總價8.49億澳元出售墨爾本Collins St 367號、北悉尼Miller St 40號和悉尼George St 255號等物業。
與此同時,Dexus也以3.1億澳元的價格成功出售了其與加拿大養老金計劃投資委員會共同持有的悉尼馬丁廣場5號的股份。
此前,商業地產價值持續回落,加上REITs的大幅下跌及多起寫字樓違約事件頻發,包括黑石在內的地產基金也面臨贖回壓力,市場對商業地產爆雷風險的擔憂不斷加劇。空置率攀升、租金收入減少導致業主難以償還抵押貸款,而中小銀行在資產減值壓力下收緊貸款,進一步加劇了商業地產市場的下行趨勢。
從最近的交易中可以看出,地產行業中的大型建築商和開發商紛紛拋售商業地產以修復其資產負債表。然而,中小型的地產基金和物業管理公司卻選擇抄底商業地產。
國際金融集團看好澳洲商業不動產發展
同時,華爾街的巨頭們正忙於籌集新一輪的龐大資金池,旨在購入寫字樓、公寓以及那些因市場困境而估值下降的商業地產。他們預計,這些資產的價格將遠低於數年前的水平。根據《華爾街日報》的報導和最新的監管文件披露,高盛、Cohan & Steers、EQT Exeter以及BGO等華爾街知名公司正聯手籌集數十億美元,專門用於不良資產的收購。
不僅僅是華爾街,景順房地產(Invesco Real Estate)與喜達屋集團(Starwood Capital Group)也在考慮設立專項基金,以聚焦不良房地產領域的投資機會。與此同時,私募股權市場中的房地產融資領域也展現出了明顯的回暖態勢。
在全球經濟放緩、商業地產供應過剩導致價格下行的背景下,中國商業房地產市場同樣受到影響,然而預計在2024年,將吸引更多尋求抄底的買家。目前,中國部分大城市甲級寫字樓的價格相較疫情前歷史高位已下調約30%,商業地產的成交價格折讓幅度不斷加深,抄底熱潮正在外資交易領域悄然興起。
例如,摩根士丹利成功收購了蘇州、南通、嘉興、太倉近21萬平方米的綜合物流地產項目;易商紅木則瞄準了上海、蘇州、杭州、昆山、太倉等地的物流及工業資產組合進行抄底;黑石集團更是以53億的巨資,全資收購了廣州國際機場富力綜合物流園;而中國香港“四大家族”之一的新世界發展,也以22.9億的價格,收購了成都和武漢的六項物流物業的全部權益。這些交易均顯示出外資對中國商業地產市場抄底機會的濃厚興趣。
我們可以看到在2022年第二季度,辦公室交易額達60億澳元,但是在2024年第二季度,僅為30億澳元。本·馬丁·亨利(Ben Martin-Henry)表示,儘管2024年預計有更多交易達成,但大多數交易都備受期待,在疫情之前,這些交易會更早售出。
例如Charter Hall的A級辦公樓333 George Street,儘管已上市超過12個月,但仍未售出。Cbus是最新一家進入盡職調查談判以購買該資產的潛在買家,但由於買賣雙方的期望差距仍然太大,談判終止。商業寫字樓在經歷一輪量價齊跌後,市場已經出現了抄底資金的湧現。
Quintessential董事長肖恩·奎因(Shane Quinn)指出,由於談判時間的延長以及疫情期間交易流程的低效,交易完成所需的時間將有所延長。他進一步強調,這些因素預示著反彈力度可能會減弱,多數資本預計將在明年之前保持審慎觀望的態度。筆者對此觀點表示贊同。
過去18個月中,市場整體交易流程的效率陷入了停滯,但筆者相信,一旦市場參與者重新進入交易模式,效率將迅速回升。然而,由於當前效率低下,基金融資所需的時間與難度可能將超過預期,從而導致此輪反彈的力度不會特別強勁。
積極的市場動態對於澳洲房市值得期待
MSCI實物資產區域主管本·馬丁·亨利(Ben Martin-Henry)表示,辦公樓資本市場的解凍對該行業而言是一個積極的信號。儘管過去18個月中交易活動幾乎停滯,降至全球金融危機以來的最低水平,但辦公樓資本市場仍相對低迷。
他強調:「交易數量的增加需要一個起點。雖然目前仍低於歷史平均水平,但我相信這是一個增長的開始。未來12個月內,交易數量有望接近歷史平均水平。」
根據MSCI數據,2024年第二季度,全澳寫字樓交易額約為30億澳元,比上年增長近60%,但這一數字仍遠低於2019年第二季度85億澳元的交易額,僅為2019年同期的35.3%。
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