在澳洲租賃市場持續緊張的背景下，墨爾本近期出現一個相當罕見的現象——公寓（units）租金竟然高於獨立屋（houses）。這種情況在其他主要城市幾乎未曾出現，也反映出租賃市場結構正在發生變化。
升公寓租金反超獨立屋，市場結構出現轉變
根據最新租賃報告數據顯示：
- 公寓平均租金：約600澳元／週（約新台幣12,600元）
- 獨立屋平均租金：約590澳元／週（約新台幣12,400元）
這代表過去「公寓比透天便宜」的常態已被打破。
在其他澳洲主要城市中，公寓通常仍比獨立屋便宜約20至50澳元／週，但墨爾本卻出現逆轉，顯示當地租賃需求結構正在改變。
核心原因一：地段優勢推升市中心公寓需求
專家指出，這波變化的關鍵在於「地段」。
Nicola Powell（Domain研究主管）表示：「地點在這個市場中是決定性因素。」
目前需求主要集中在：
- 市中心（CBD）
- 內圈與中環區域
這些地區的公寓，因為接近：
- 大學
- 就業機會
- 大眾運輸
因此吸引大量租客，特別是在每年開學季，需求更為明顯。
核心原因二：國際學生與年輕族群帶動租屋熱潮
墨爾本作為留學重鎮，每年都吸引大量國際學生。
同時，租屋市場也受到以下族群推動：
- 年輕上班族
- 新移民
- 剛進入職場的專業人士
這些族群普遍偏好：
👉 小坪數公寓
👉 靠近市中心
👉 交通便利
進一步推升公寓租金。
此外，市場觀察顯示「一房公寓」需求特別強勁，甚至租金已接近兩房產品，形成向上帶動效應。
核心原因三：可負擔性壓力改變租屋型態
另一個關鍵因素是「生活成本壓力」。
隨著房租與生活費上升，租客開始改變居住方式，例如：
- 增加「合租公寓」比例
- 減少選擇獨立屋
- 偏好總租金較低但地段較佳的物件
這使得公寓的需求進一步增加。
同時，對家庭族群而言，獨立屋租金已接近「可負擔上限」，反而限制了租金進一步上漲空間。
城市差異明顯：外圍地區房租仍較低
市場也呈現明顯的區域差異。
在墨爾本外圍地區，例如西北區：
- 全新四房獨立屋租金甚至可低至約450澳元／週（約新台幣9,400元）
這顯示：
👉 房價與租金不只是「房型」差異
👉 更是「地段」決定價格
投資與市場觀察：租賃市場進入分化階段
目前墨爾本租賃市場呈現幾個重要趨勢：
- 市中心公寓需求持續強勁
- 外圍住宅供給相對充足
- 不同區域租金表現差異擴大
專家預期，未來租金走勢將呈現「不均勻成長」，部分熱門區域仍會上漲，而其他區域則可能維持平穩。
全澳租賃市場仍緊張，空置率維持低檔
從全澳角度來看，租賃市場仍處於高度緊張狀態：
- 全國空置率：約0.7%（極低）
- 多數城市供不應求
其中：
- 霍巴特、達爾文、阿德萊德、珀斯為空置率最低城市
這也意味著整體租金仍有上行壓力。
關鍵結論：地段與族群結構正在改寫租賃市場規則
墨爾本出現「公寓租金高於獨立屋」的現象，並非偶然，而是多重因素交織的結果：
- 市中心需求集中
- 人口結構改變
- 可負擔性壓力
- 租屋型態轉變
未來無論是投資人或租客，都需要更精細地分析「地段＋族群」的變化，而不再只是單純比較房型。
為了協助您快速掌握投資核心資訊，我們整理了以下關於澳洲買房的常見問題 FAQ。
澳洲買房常見問題 FAQ
Q：台灣人可以在澳洲買房嗎？
A：可以。海外買家需透過 FIRB (外國投資審查委員會) 申請，通常僅限購買新成屋或預售屋，不可購買二手屋作為投資。
A：澳洲買房的印花稅大約多少？
答：印花稅依各州規定不同，大約落在房價的 3% – 5% 之間，海外買家通常需額外支付 7% – 8% 的附加印花稅。
A：澳洲房產的平均租金回報率是多少？
A：一般而言，澳洲首府城市的公寓租金回報率約在 4% – 6%，別墅則在 3% – 4% 左右。
Q：布里斯本、雪梨、墨爾本哪裡最適合投資？
A：視預算與目的而定。雪梨穩健但門檻高；墨爾本目前處於價值窪地；布里斯本因 2032 奧運題材具備最強增長動能。
Q：買澳洲房產可以貸款嗎？
A：可以。海外收入者目前仍可申請澳洲銀行或非銀金融機構貸款，成數通常在 60% – 70% 之間。
Q：澳洲買房需要付佣金給房仲嗎？
A：在澳洲，買方通常不需要支付佣金給房仲，佣金是由賣方支付的。
Q：什麼是 FIRB 申請？
A：FIRB 是外國投資審查委員會。非澳洲居民買房前必須獲其批准，申請費依房價而定，100 萬澳幣以下物業約需 1.4 萬澳幣。
Q：澳洲房產可以傳承給子女嗎？
A：可以，澳洲沒有遺產稅，但繼承人在未來出售房產時，可能需要繳納資本利得稅 (CGT)。
Q：澳洲買房的持有成本有哪些？
A：主要包括市政費 (Council Rate)、水費、物業管理費 (Strata Fee) 以及土地稅 (Land Tax)。
Q：預售屋 (Off-the-plan) 的優點是什麼？
A：只需支付 10% 訂金即可鎖定價格，剩餘房款交屋才付，具備槓桿效應且能享受新屋的折舊省稅優惠。
來自澳居地產的不動產專業服務
🙋♀️如果你需要在澳洲找房子住或者購買房子，立即聯繫澳居地產！
專人帶您即時視訊看房，直接和建商聯繫，安全有保障。
加入澳居地產 AULive 的官方Line帳號，提供您最新的澳洲生活資訊：https://lin.ee/xVThjBd (@Aulive)
