【澳洲房產】澳洲住房危機!租房不如買房,新房跟不上人口成長,連租房供給都不足😂

澳洲房價持續上漲,租房不如買房划算

CoreLogic的數據顯示,過去兩年,由於房價的飆升超過了租金的上漲,使得在大多數地區購買房屋(無論是獨立屋還是公寓)的成本低於租房的地區數量大幅減少。對於想要購買公寓的購房者來說,選擇更多一些,但在過去兩年中,買房比租房更便宜的郊區比例也大幅縮減。

截至 3 月份,全澳範圍內買房比租房便宜的市場數量骤降至僅 2.5%,即 2113 個地區中的 52 個。對於公寓買家來說,只有 10.8%(即 112 個地區)的買房比租房便宜。相比之下,去年同期,全澳有 8.7% 的郊區(或 183 個郊區)買房比租房更便宜。在公寓市場,有 22%(或 227 個郊區)的情況下購買比租賃更有利。CoreLogic的研究主管Eliza Owen表示,自從兩年前利率開始上升以來,買家機會已大幅減少,這種情況可能會在中短期內持續下去。

就在 2022 年 5 月利率開始上漲之前,818 個地區(占全國房屋市場的 30%)的買房成本比租房便宜。在公寓市場上,48% 的地區對買家來說價格更便宜。過去 12 個月,全澳房屋抵押貸款中位價成本每周增加 157 澳元,達到 949 澳元。相比之下,去年類似房屋的平均租金每周上漲 49 澳元,達到 633 澳元。

同一時期,房價上漲了 9.4%。

在雪梨、墨爾本、布里斯本、阿德萊德和堪培拉,所有住宅市場買房比租賃更貴,而在珀斯和霍巴特,幾乎所有(98%)的郊區租賃都比購買更劃算。達爾文是最受買家青睞的地區,近四分之三的房屋市場的購買價格比租金便宜。

在公寓市場中,只有五個雪梨地區(即所分析的 309 個地區中的 1.6%)的買房比租房便宜;而在墨爾本,有 2.1%(即 243 個郊區中的 5 個)青睞買家。這些郊區包括雪梨的 Mascot、Regents Park、Lakemba、Villawood 和 Bankstown,在這些地區,買家擁有一套公寓而不是租房每周可節省高達 32 澳元,這還不包括其他費用。

在墨爾本,在Carlton、墨爾本市中心、Notting Hill、Travancore和Docklands買房也比租房便宜。在布里斯本,有 9.5%(即 14 個單位房市場)的買房價格比租金便宜,而珀斯有 62 個地區(即 62%)的買房價格比租金便宜。

其中包括布里斯本的 Goodna、Spring Hill 和 Fortitude Valley,以及珀斯的Orelia, Victoria Park, Northbridge, Ascot以及Wembley。在阿德萊德,只有Salisbury和阿德萊德市中心更青睞買家而不是租房者。在整個堪培拉,只有四個郊區(Braddon, Reid, Phillip 和 Narrabundah)買房比租房便宜,但霍巴特所有公寓市場的買房都比租房貴。

澳新銀行表示,由於利率上升、房價上漲和租金飆升,首次置業者和租房者的住房承受能力已惡化至二十多年來的最差水平。在全澳範圍內,存下 20% 首付所需的時間已激增至 10.3 年,而償還新抵押貸款所需的收入比例則激增至 49%。租房者現在需要拿出家庭收入的 32.2% 來支付租金。

新建的住宅遠遠跟不上人口成長,房價將持續創新高

預計澳洲的住房危機在好轉之前會變得更糟,聯邦政府正面臨越來越大的壓力,在5月份的預算中需要採取更多措施來解決這個問題。

德勤經濟研究所合夥人史密斯(Stephen Smith)表示,澳洲沒有建造足夠的房屋來跟上人口增長的步伐,而且由於建築商正在處理積壓的半成品房屋,新住宅開工特別緩慢。他在最新的商業展望報告中表示:「土地、材料和勞動力的成本將保持在較高水平,而最近的破產率表明,如果建築商要實現政府和社區所呼籲的住宅大幅增加,他們將需要更大的獲利率。」

史密斯警告說,糾正住房危機將需要數年時間,並且「在好轉之前會變得更糟」。

這位經濟學家還不確定這個國家從2024年年中開始建造120萬套房屋的總體目標能否實現,正如最近的行業預測所強調的那樣。令人不安的房地產市場狀況讓房屋建築行業團體、社會福利宣導者和聯邦獨立議員呼籲在5月14日預算案之前採取更多行動。

建築師協會(Master Builders Association)和房地產商會(Property Council)等團體與社區住房行業協會(Community Housing Industry Association)、澳洲社會服務委員會(Australian Council of Social Services)和住房負擔能力促進者協會(Housing Affordability Advocates)合作,呼籲政府將它住房未來基金的規模擴大一倍。

在給總理的一封信中,由上述團體組成的聯盟表示,將住房未來基金規模擴大到200億澳元,將有助於聯邦政府實現其住房建設目標。該基金的回報用於公共補貼的社會和經濟適用房開發,現而有的100億澳元基金預計將在五年內幫助提供30,000套社會和經濟適用房。

澳洲聖公會希望提高社會保障金,建造更多的社會住房,並改革投資者的稅收減免,因為其最新的租金承受能力惡化情況令人震驚。它發現租金承受能力是「有史以來最糟糕的」,只有13.4%的出租房源被認為可以負擔得起,即一個父母均從事低收入工作的四口之家能負擔得起的出租房屋。

議會預算辦公室的數學計量模型表明,適度的住宅投資者稅負改革可以在十年內為聯邦預算節省160億澳元,這兩位獨立參議員說,這些錢可以用來建造更多的社會和經濟適用房。住房政策涉及各級政府,聯邦在該領域變得越來越活躍。它已經推出住房未來基金,正在制定一項國家住房和無家可歸者計劃,並試圖立法實施其幫助購買共用股權計劃。

連出租的房子都不夠,在澳洲租房也很困難

《2024年Angelicare 澳洲租房承受力快照》顯示,整個澳洲範圍內平價租房的數量降至史上最低點。週二發布的年度報告指出,對於澳洲各類低收入家庭來說,可租得起的房源數量在下降。報告指出,自新冠疫情爆發以來,房源供應始終未能恢復—平均週租金比大流行前高出200澳元。

根據慈善組織Anglicare 澳洲的新報告,全澳沒有任何房產(即使是合租房中的一個房間)是領取青年津貼(Youth Allowance)的人可以負擔得起的。

全澳僅有三處房源被認為是領取JobSeeker失業救濟金的人可以租得起的。該調查發現,租金承受力是有史以來最差的,Anglicare稱調查結果「簡直令人震驚」。新報告調查了全澳3月份的45,115套出租房源,以找出低收入者能够租得起的房源。報告比較了各種家庭類型的房產,發現承受力「是有史以來最差的」,平均週租比疫情前高出20澳元。

數據顯示,對於父母雙方都拿全職最低工資的四口之家來說,全澳僅有13.4%的出租房源是他們租得起的,而對於拿全職最低工資的單親家庭來說,僅有1.8%的出租房源是他們負擔得起的。對於失業並領取JobSeeker的單身人士來說,唯一租得起的兩個合租房中的房間,或者是新州農村地區的一個單元。在西澳,沒有一處房產是領取JobSeeker或青年津貼的人能夠負擔得起的。

Anglicare 澳洲執行董事Kasy Chambers表示,拿最低工資的普通雙職工家庭以前可以租得起三分之一的房產,但現在形勢不變。

該慈善組織概述了解決澳洲住房危機的大膽改革,包括稅制改革和聯邦政府參與社會住房建設,還建議聯邦政府直接參與各州社會保障房的建設和籌資,這與1980年代的政策相似。聯邦政府已經設定了到2029年建造120萬套新房的目標。

政府已經設立了一個100億澳元的澳洲住房未來基金(Housing Australia Future Fund),預計將幫助建造3萬套新的社會保障房和經濟適用出租房,並設立了一個20億澳元的社會住房加速器,用於建造約4000套新的社會保障房。

來自澳居地產的不動產專業服務

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