高端市場下行壓力：內城區與海濱豪宅率先轉弱
在過去12個月中，雪梨與墨爾本的昂貴內城地區，住宅價格跌幅最為顯著。根據CoreLogic最新數據，2024年12月全國房價微幅下跌0.1%，為近兩年來首度轉為負值，而雪梨、墨爾本的高端房產受衝擊最深。
高利率與可負擔性問題是導致高端市場走弱的關鍵。自2023年11月起，澳洲央行維持利率在4.35%，預計最快2025年4月起才有降息空間。投資者在租金回報受壓下選擇拋售，供給增多、潛在買家又在高貸款壓力下望而卻步，使得高端市場加速修正。
雪梨範例：
- 內西區Rodd Point：獨立屋中位價一年內下跌8.9%，至307萬澳元
- North Manly：房價年跌8.2%，中位價約302萬澳元
- 東區Waverley：下跌8%，至361萬澳元
- 海濱社區Huntleys Cove公寓：年跌9%，中位價降至134萬澳元
- Kirribilli、Kurraba Point公寓：跌幅約8%
- Chatswood、St Leonards、Pennant Hills公寓：明顯下跌，投資客紛紛拋售
在Chatswood等傳統投資公寓集中區，供給遠大於需求，特別是海外買家需求疲弱與中國經濟放緩，使這些高價公寓銷量與價格雙雙受壓。儘管如此，也有地產經紀人指出，未來可能因為有孩子的家庭尋求較低價格點而選擇公寓，預料市場或將逐漸回穩。
墨爾本範例：
- South Yarra、Chelsea、Windsor等高價區獨立屋市場率先下滑
- Mornington Peninsula的Flinders：獨立屋中位價大跌12%，降至218萬澳元，主要與度假屋較為普遍、土地稅改革影響較大有關
負擔性房產逆勢上漲：西南與外圍地區崛起
與高端市場大幅回調相對，更多實惠價位的地區房價卻逆勢走揚。雪梨西南部Bonnyrigg一年內獨立屋漲幅達20.6%，Cabramatta漲17.9%，中位價約100萬澳元。
CoreLogic研究總監Tim Lawless表示，在利率高漲與貸款可負擔能力走弱的大環境中，買家傾向轉向低價房市，導致該區域在價格波動時展現更強韌度。以墨爾本為例，高端區最先進入下跌週期，而相對實惠的郊區，因可支撐的房貸負擔較低，表現更具抗跌力。
土地稅改革與投資客影響：雙重因素加速區域分化
維多利亞州政府於去年起調降了投資房產土地稅繳納門檻，預估四年內將增加逾47.4億澳元稅收。擁有度假屋或投資物業的持有人因稅負攀升，或選擇賣出。Mornington Peninsula就受到度假屋集中以及稅改衝擊，成為跌幅重災區之一。
整體而言，高利率與經濟疲軟正在重塑市場結構，高端內城與海濱地區因貸款壓力大、投資報酬率不再亮眼，遭遇最大修正。反之，房價更親民的區域，在剛性需求與相對更廣購買客群支撐下，繼續吸納需求並推高價格。未來利率政策與經濟走勢將持續主導各地區間的表現分歧。
來自澳居地產的不動產專業服務
🙋♀️如果你需要在澳洲找房子住或者購買房子，立即聯繫澳居地產！
專人帶您即時視訊看房，直接和建商聯繫，安全有保障。
加入澳居地產 AULive 的官方Line帳號，提供您最新的澳洲生活資訊：https://lin.ee/xVThjBd (@Aulive)
