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近來，許多客戶都計劃將較小的房子換成更大的住宅，以提升家庭居住的舒適度。那麼，原本用作自住的小房子該是出租還是出售呢？以下是一些重要的考量因素：
首先，若房屋出售的成交價超過75萬澳元，根據政府規定，中介會要求賣家在簽訂房屋出售合同後及房產交割前，儘快提供完稅證明。如果不提供，將在交割時預付大額資本利得稅（CGT）。
那麼，如何應對這一挑戰？建議立即聯繫會計師協助辦理完稅證明。此外，還有一個關於自住房减免稅的「六年法則」。這個法則，根據《1997年所得稅評估法》（ITAA 1997）第118-145條，指的是如果您的住宅曾是自住房且出租期不超過6年，則可免除CGT（除非您是外籍居民，該廣泛禁令有限的例外）。
如果房產已經出租超過6年，應稅收益將按比例計算，以免除最初的6年期間。
至於是否必須在出租6年內賣掉房產？答案是不必。如前所述，該房產可以出租超過6年，之後再出售，僅需按比例計算應稅收益，最初的6年期間可選擇免稅。
對於擁有多套房產的情況，也可以選擇不免稅。針對這些細節，建議根據個別情況進行詳細分析。
關於「六年法則」以及澳洲資本利得稅（CGT）常見問題
在澳洲的房地產市場中，對於選擇出租或出售房產的決策，其中一個重要考慮因素是資本利得稅（CGT）。特別是針對那些曾經自住後轉為出租的房產，「六年法則」是一個關鍵概念。以下是對於這一法則的常見問題的解答，希望能幫助理解這一稅務規則。
Q: 是否必須搬回房產來重新設定六年的期限？
答：是的。一旦房產成為您的主要居所後，可以多次出租，累計最長為六年，以免資本利得稅。但這些六年期限必須以該房產再次成為您的主要居所的時間為間隔。即，當出租期接近六年時，您可以選擇不出售，搬回去居住一段時間，再搬出來時可以重新開始新的六年計算。
Q: 搬回房產多久才會被視為主要住所？
答：沒有固定期限。是否視為主要居所是基於事實的判斷，需綜合多種因素來決定。
Q: 若我出租了房子兩年，它是否始終免稅？
答：如果一個住宅被當作您的主要居所達八年，然後出租兩年，則可免資本利得稅。然而，若在首兩年出租，隨後八年成為您的主要居所，則將來將按比例繳納資本利得稅，因為此時六年法則不適用。
Q: 透過Airbnb短租房子是否免稅？
答：不，六年法則僅在您不再將該住宅作為主要居所時適用。若您繼續將其作為主要居所，同時透過Airbnb進行短期出租，則出售時需按比例繳納資本利得稅。因為在此情況下，您仍在使用該房子並產生短期租金收入。
對於在澳洲考慮房產投資的人來說，了解這些稅務規則非常重要，以便做出最佳的財務決策。
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