對許多海外人士來說，澳洲一直是熱門的海外置產市場。無論是為了子女教育、自住規劃、長期投資，或是資產配置，澳洲完善的法律制度、透明的房地產交易流程以及穩定的人口成長，都吸引不少國際買家關注。
然而，第一次接觸澳洲房地產的人，幾乎都會聽到一個名詞──FIRB。
不少人會問：「FIRB 是什麼？是不是每個海外人士買房都需要申請？如果沒有申請會怎麼樣？」事實上，FIRB 是海外人士購買澳洲住宅時非常重要的一項程序，也是澳洲政府管理外國投資的重要制度之一。若不了解相關規定，不僅可能影響交易流程，甚至可能面臨罰則。
本文將帶你認識 FIRB 的用途、哪些人需要申請、申請流程以及海外買家最常見的疑問，協助你在規劃澳洲置產前做好準備。
FIRB 是什麼？
FIRB 全名為 Foreign Investment Review Board，中文通常翻譯為「外國投資審查委員會」。
FIRB 本身並不是負責核發房產權利的機關，而是向澳洲政府提供外國投資審查建議的機構。真正的決定由澳洲政府財政部長（或其授權代表）作出，而住宅購買申請則由澳洲財政部依據相關法規審核。
澳洲政府設立 FIRB 制度的主要目的，是在鼓勵海外資金投入新住宅供給的同時，維持住宅市場秩序，並確保外國投資符合國家利益。因此，海外人士購買住宅時，通常需要先取得核准，才能完成交易。
哪些人需要申請 FIRB？
是否需要申請 FIRB，主要取決於買家的身分，而不是國籍本身。
一般而言，外國人士（foreign persons） 在購買澳洲住宅前，大多需要取得 FIRB 核准。這通常包括居住於海外、非澳洲公民，以及不符合澳洲永久居民資格的人士。
另一方面，澳洲公民通常不需要申請 FIRB。澳洲永久居民（Permanent Resident）在購買住宅方面，多數情況下也不需要取得 FIRB 核准。至於紐西蘭公民，在符合澳洲《Trans-Tasman Travel Arrangement》相關規定下，也享有不同於一般海外人士的待遇。
如果買家是公司、信託或其他法人架構持有房產，是否需要 FIRB 核准則需依照持股結構與控制權判斷，因此通常建議由律師協助確認。
海外人士可以購買哪些澳洲房產？
許多人誤以為海外人士可以自由購買任何澳洲住宅，其實並非如此。
澳洲政府的政策方向，是鼓勵海外資金增加住宅供給，因此海外人士一般可購買：
- 新建住宅（New Dwelling）
- 預售屋（Off-the-plan Property）
- 部分符合條件的空地（需依規定期限內完成興建）
相較之下，海外人士通常不得購買既有住宅（Established Dwelling） 作為純投資用途。部分特殊情況，例如持有特定簽證並作為自住用途，可能有不同規定，但仍需符合相關法令並取得核准。
因此，在挑選物件時，確認該建案是否符合海外人士購買資格，是相當重要的一步。
FIRB 需要什麼時候申請？
一般而言，海外買家會在正式購屋程序開始後，由律師或代辦協助提出 FIRB 申請。
由於許多預售屋建案已取得開發商的豁免證書（Exemption Certificate），符合資格的海外買家在購買這類建案時，仍須完成相關程序，但實際申請方式可能有所不同，因此應依建案與律師提供的文件辦理。
申請完成後，澳洲政府會進行審查，核准後即可依照合約程序完成交易。
需要注意的是，買家不應自行假設不需要申請，而是在簽約前就確認自身是否屬於需要 FIRB 核准的對象。
FIRB 申請需要支付費用嗎？
需要。
FIRB 採使用者付費制度，申請人必須繳交申請費。費用並非固定金額，而是依照住宅價格級距計算，房價越高，申請費通常也越高。
此外，如果同時購買多筆房產、變更申請內容，或重新提出申請，也可能涉及不同的費用規定。
由於 FIRB 申請費標準可能依政府公告調整，因此建議在申請前確認最新收費標準。
沒有申請 FIRB 就買房會怎麼樣？
FIRB 並不是可有可無的行政程序，而是海外人士購屋的重要法律要求。
若應申請而未申請，或提供不實資訊，可能面臨澳洲政府依法採取相關措施，包括民事或刑事處分，甚至要求出售該房產。實際處理方式會依個案情況及適用法規而定。
因此，多數海外買家都會在律師協助下完成相關程序，避免影響後續交易與持有權益。
FIRB 只是購屋流程的一部分
很多人以為取得 FIRB 核准，就代表可以直接完成澳洲購屋，其實並非如此。
海外人士完成 FIRB 後，仍需依照一般購屋流程辦理，包括簽訂買賣契約、支付訂金、完成交割、辦理貸款（如有需要）、以及依法繳納印花稅與其他適用稅費。
此外，不同州政府針對海外買家的印花稅附加稅（Foreign Purchaser Surcharge）與土地稅規定也有所不同，因此在規劃購屋預算時，也應一併納入考量。
了解 FIRB，是海外買家踏入澳洲房市的重要第一步
對海外人士而言，FIRB 是澳洲購屋流程中不可忽略的一環。它並不是限制海外投資，而是澳洲政府管理外國投資住宅市場的重要制度。
只要事前了解自己是否需要申請、確認物件是否符合購買資格，並在專業律師或顧問協助下完成相關程序，大多都能順利完成交易。
如果你正規劃到澳洲置產，除了研究房價與區域發展之外，也建議提早了解 FIRB、印花稅、海外買家附加稅與其他相關法規，才能更完整掌握購屋流程，降低交易風險，做出更安心的投資決策。
為了協助您快速掌握投資核心資訊，我們整理了以下關於澳洲買房的常見問題 FAQ。
澳洲買房常見問題 (FAQs)
大多數外國人士在購買澳洲住宅前都需要取得 FIRB 核准，但是否需要申請仍須依據買家的身分而定。澳洲公民及多數澳洲永久居民通常不需要申請，部分特殊身分則適用不同規定。
澳洲政府通常會在法定審查期限內完成申請，但實際時間可能因案件複雜程度或補件情況而有所不同，因此建議買家預留充足時間，不要等到交割前才開始辦理。
不是。FIRB 只是海外人士購屋流程中的其中一步。完成核准後，仍需依照正常流程完成簽約、支付訂金、交割、繳納印花稅及辦理產權移轉等程序。
來自澳居地產的不動產專業服務
🙋♀️如果你需要在澳洲找房子住或者購買房子，立即聯繫澳居地產！
專人帶您即時視訊看房，直接和建商聯繫，安全有保障。
加入澳居地產 AULive 的官方Line帳號，提供您最新的澳洲生活資訊：https://lin.ee/xVThjBd (@Aulive)
