海外買家交易量僅占1%，被過度放大的迷思
近年來，雪梨、墨爾本與布里斯本等大城市的房價一路飆升，中位價動輒超過800萬新台幣，讓許多澳洲本地家庭望而卻步。這種趨勢也引來不少輿論關注與質疑：「是否海外買家炒高了澳洲房價？」
根據澳洲外國投資審查委員會（FIRB）與稅務局（ATO）資料，2023–2024財年，海外投資人獲批准的住宅房產投資金額為 66億澳元，交易筆數約5,581件。實際成交估計約 50至55億澳元，平均每筆交易為 91.4萬澳元（約新台幣2,926萬元）。
與2024年全國住宅總交易額 4,884億澳元 相比，海外買家僅占 約1%至1.13%，對整體房價影響極其有限。更重要的是，根據FIRB政策規定，海外投資者僅能購買新建住宅或空地開發案，無法參與二手市場交易，這在制度上就降低了對現有供給的競爭壓力。
此外，海外投資集中於雪梨、墨爾本等地的高價新建公寓與空地開發，通常僅占城市房市總量的10–15%，對整體市場價格的拉抬效應也相當有限。
房價飆升背後的真正原因：本地買盤與供需失衡
如果說海外買家不是主因，那麼驅動澳洲房價上漲的主力又是誰？以下四大因素交織，才是澳洲房市高漲的根本：
- 人口快速成長，住房供不應求
2024年淨移民人數高達 44.6萬人，推升住宅需求。同期新屋竣工僅17萬套，與25萬套的實際需求相差甚遠，累積住房缺口超過20萬戶，尤其在布里斯本與珀斯等地影響明顯。布里斯本在五年間房價成長 71.5%，珀斯更達 73.2%，皆與移民潮有關。
- 長期低利率環境與貨幣政策鬆綁
雖然2023年澳洲儲備銀行（RBA）連續升息13次，將利率拉升至4.35%，但過去數年的極低利率已培養出房市熱潮。2020–2021年利率接近零的環境，使房價於短期內暴漲超過三成。進入2025年後，RBA已於第一季啟動首次降息，市場預期全年可能有三至四次降息，進一步刺激購屋需求。
- 本地投資客與稅務優惠政策助攻
ATO資料顯示，2024年大量本地長線投資者與首次購屋族涌入市場，推高像珀斯（+19.1%）、阿德萊德（+13.1%）等地房價。加上澳洲本身的 負扣稅（negative gearing） 和 資本利得稅減免政策，使得持有房地產成為有利可圖的投資選項。
- 政策改革與供給瓶頸未解
儘管市場需求上升，供給端卻持續落後。2024年雪梨與墨爾本新建住宅僅17萬套，遠低於需求，房市缺口未解。本地優質物件供不應求，例如布里斯本公寓價格低於重估成本，引來本地投資人大量買入，單年漲幅就達 18.7%。
最新數據：2025年房價續創新高，市場信心正在回溫
根據CoreLogic統計，截至2025年4月，全澳房價連續三個月上揚，住宅中位價達 825,349澳元（約新台幣2,723萬元）。各大城市皆呈穩定成長：
- 達爾文：上漲1.1%，中位價526,410澳元
- 雪梨與墨爾本：分別上漲0.2%，中位價分別為1,194,709與786,158澳元
- 布里斯本與珀斯：皆上漲0.4%
- 阿德萊德：上漲0.3%
- 霍巴特：上漲0.9%
- 坎培拉：上漲0.4%
若拉長至五年來看，雪梨房價中位價上漲 45.7%，布里斯本與珀斯漲幅更超過 70%，顯示長期供需不平衡壓力仍未消除。
再加上2025年大選結束後，市場情緒明顯回穩，清盤率穩定超過 70%，顯示買氣回升。若後續RBA再度降息至3%，預料將持續助推房價走勢。
來自澳居地產的不動產專業服務
🙋♀️如果你需要在澳洲找房子住或者購買房子，立即聯繫澳居地產！
專人帶您即時視訊看房，直接和建商聯繫，安全有保障。
加入澳居地產 AULive 的官方Line帳號，提供您最新的澳洲生活資訊：https://lin.ee/xVThjBd (@Aulive)
