房價連續第三個月上漲，中型城市領漲全國
根據房地產研究機構 Cotality 最新發布的全國房價指數（Home Value Index），澳洲房價在 11 月再度上漲 1%，創下連三月漲幅達 1% 以上的成績。
不過，儘管房價仍在走升，整體增速已有所放緩，尤其是 雪梨（Sydney） 和 墨爾本（Melbourne） 的漲勢明顯不如中型首府城市。
Cotality 研究總監 Tim Lawless 指出，珀斯等中型城市房價依舊強勢，而雪梨與墨爾本則因供需相對平衡、購買力受限，增幅偏弱。
雪梨與墨爾本疲軟：可負擔性成為壓力點
11 月份的漲幅中：
- 雪梨房價僅上漲 0.5%
- 墨爾本微幅上漲 0.3%
- 其餘首府城市均有 1% 以上 漲幅
Lawless 認為，雪梨的疲軟主要受到「可負擔性壓力」影響。
Cotality 的研究顯示，澳洲住房可負擔性在 2025 年 9 月達到「史上最差」水準，在多數首府城市，要存到 20% 頭期款需超過 10 年以上。
利率轉向：市場從「因降息而活」轉為「等待不確定」
2025 年，澳洲央行（RBA）曾三度降息，帶動房市買氣與價格上攻。
但近幾個月通膨數據高於預期，使得市場對後續降息不再樂觀，甚至部分經濟學家預測 2026 年可能升息。
Cotality 研究主管 Eliza Owen 表示：
「今年的房市動能主要由降息維持，但現在利率展望反轉，買方行為正在改變。」
根據數據，拍賣成交率在 9 月中達到高峰後便逐步下滑，並於 11 月中跌破過去十年的平均水平。
APRA 新貸款限制：高負債收入比（DTI）將受控，但影響有限
澳洲審慎監管機構 APRA 宣布，銀行自 2026 年 2 月起，高 DTI（>6 倍）貸款占比不得超過 20%。
例：
若家庭年收入 10 萬澳元，但貸款總額超過 60 萬澳元，即落入高 DTI 區間。
分析人士多認為此政策影響有限，原因是：
- 目前新貸案中，多數借款人的 DTI 未達 6
- 主要影響邊緣借款族，對整體房價不會造成明顯下行壓力
展望：漲勢減速、可負擔問題惡化，但房市仍具韌性
總結目前市場走向：
- 房價仍在成長，但步調開始放慢
- 中型城市強於大型城市
- 可負擔性是最大壓力來源
- 利率預期轉弱正在改變市場氛圍
- 新的信貸限制將在 2026 年生效，但不至於大幅抑制需求
整體而言，澳洲房市不再像年初一樣「全面火熱」，但仍然保持結構性上行，不過更依賴收入、利率與供給面的調整。
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