在澳洲房價持續飆升、投資客借貸快速擴張的背景下，金管會類型的監管機構 APRA（Australian Prudential Regulation Authority） 宣布新規，將針對高槓桿房貸祭出上限。此舉被視為「為過熱市場踩煞車」，但專家普遍認為，政策對房價降溫的效果有限。
一、房市過熱壓力龐大，監管機構提前出手
澳洲房貸規模在 2025 年持續擴張，投資者成為推動貸款暴增的主力。
最新資料顯示：
- 投資客占新房貸的 40%
- 僅 2025 年第三季，投資房貸金額便暴增 18%
- 房貸可負擔度落至史上最差，一般家庭需拿出近半稅前收入還房貸
在此背景下，APRA 宣布：
➡ 銀行新核貸中，負債收入比（DTI）超過 6 倍的貸款比例不得超過 20%。
這代表若借款人年收入 10 萬澳元，貸款超過 60 萬澳元即屬高風險貸款，銀行放貸將受到限制。
APRA 主委 John Lonsdale 強調，若未來風險持續增加，不排除再度加碼干預，包括限制投資客借貸。
二、政策被視為「護欄」而非「煞車」—專家：影響有限
Domain 首席經濟學家 Nicola Powell 表示，新規的目的是抑制最極端的高風險借貸，而非壓抑買房需求。
她指出：
- 「這是一道穩定市場的護欄，不是需求煞車。」
- 「政策無法直接降低房價或改善可負擔性，也不是為此設計。」
數據也證明市場影響有限：
- 目前投資客高於 DTI6 的貸款占比僅 10%
- 自住客更只有 約 4%
距離 20% 上限仍有很大空間，因此短期內對銀行與房市影響輕微。
Barrenjoey 銀行分析師 Jon Mott 也表示，澳洲家庭負債偏高確實是風險，但此政策短期不會造成硬著陸或信貸緊縮。
三、房價壓力仍在，改善負擔能力仍需更大政策改革
雖然新規獲得財長 Jim Chalmers 支持，他強調新措施將提升金融穩健性，但市場共識是：
➡ 提高租屋與房價負擔能力，不是金管會能單獨解決的問題。
Cotality 研究主管 Eliza Owen 指出：
- 高風險房貸限制是必要的一步
- 但真正決定房價與負擔能力的，仍然是政府補助、土地政策、資本利得稅制度等「財政政策」
綠黨參議員 Barbara Pocock 則批評新措施力度不夠，強調：
「監管機構應用盡所有工具來抑制投資客借貸的失控成長。」
「首次購屋族在週末拍賣會被投資客輾壓。」
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