在供需失衡長期存在的背景下，澳洲租賃市場正出現一個關鍵轉變——租金雖維持高點，但多數城市已開始進入「漲不動」的盤整階段。最新報告顯示，租金上漲的動能正逐漸放緩，而背後原因並非供給改善，而是「租客已經負擔不起」。
租金觸頂：負擔能力成為最大限制
根據最新市場數據，全澳租金仍維持歷史高位，但多數城市（除了珀斯）已出現成長停滯。
以雪梨為例：
- 獨立屋租金中位數：約750澳元／週（約新台幣15,750元）
- 公寓租金：約750澳元／週（持平）
儘管空置率持續處於歷史低點，但租金卻未再上升。原因很直接——租客的預算已經到極限。
專家指出：「過去低空置率會直接帶動租金上漲，但現在這個連動關係正在減弱，因為租金已經高到讓人難以承受。」
黃金海岸超車雪梨，成為全澳最貴租屋城市
令人意外的是，目前全澳租金最高的城市並非雪梨，而是Gold Coast。
- 租金中位數：約900澳元／週（約新台幣18,900元）
這一現象反映出疫情後人口流動與生活型態轉變：
- 海濱生活需求增加
- 遠距工作帶動人口外移
- 高收入族群轉向生活品質導向
使黃金海岸成為租賃市場新熱點。
租屋行為改變：「合租」成為主流趨勢
在租金高漲壓力下，租客行為正在明顯改變：
- 搬離市中心或熱門區域
- 從獨立屋轉向公寓
- 回家與家人同住
- 與朋友合租（co-renting）
甚至出現新的市場模式，例如兩人共同申請租較高價物件，以分攤成本。
這代表租賃市場已從「價格競爭」轉向「生存策略」。
各城市租金表現分化，珀斯仍持續上漲
雖然澳洲整體租屋市場逐漸趨於穩定，租金漲幅也較過去高峰時期放緩，但不同城市之間仍呈現明顯差異，顯示租金表現已逐漸轉向區域分化，而非全面同步上漲。
其中，珀斯仍是全澳租金成長最強勁的市場之一，單季租金上漲約 5.7%，中位租金已達每週 740 澳元（約新台幣 15,500 元）。同時，當地空置率僅約 0.3%，代表市場上可出租物件極度有限，供需失衡情況仍十分明顯，也持續推升租金表現。
相較之下，墨爾本租金漲幅相對溫和，單季約成長 1.7%，中位租金約為每週 590 澳元。布里斯本則維持穩定上升趨勢，單季增加約 1.5%，中位租金來到每週 680 澳元，反映人口成長與住宅供給不足仍持續支撐租屋需求。
至於阿德萊德、達爾文與霍巴特等城市，租金仍呈現溫和上漲態勢，但漲幅已不像過去幾年那樣明顯。另一方面，坎培拉租金則大致持平，顯示部分市場已逐漸進入調整與消化階段。
為何租金仍高？供給不足仍是核心問題
儘管近年澳洲租金漲幅已逐漸放緩，但整體租金水準仍維持高檔，背後最核心的原因，仍在於住宅供給長期不足。租屋市場正同時承受來自供給端與需求端的雙重壓力，使租金難以出現明顯回落。
從供給面來看，市場不確定性提高，正逐步改變投資人的決策模式。隨著資本利得稅（CGT）等政策改革討論升溫，部分投資人對未來投資報酬產生疑慮，態度轉趨保守。同時，過去數年的升息循環也顯著增加持有房產的成本，貸款利息支出上升，加上保險費、維修成本及法規合規要求增加，使投資房產的整體負擔加重。在這樣的環境下，部分投資人選擇出售持有物件，進一步壓縮租賃市場供給。
另一方面，新住宅供應速度未能跟上人口成長需求。受到建築成本攀升、勞動力短缺及開發流程延長等因素影響，新建案數量有限，使原本就緊繃的租屋市場難以快速獲得補充。
然而，需求面並未同步降溫。隨著國際學生持續回流，以及海外移民與跨州人口流動增加，主要城市的租屋需求依然強勁。人口增長速度超過住房供給速度，使市場長期處於供不應求狀態，也成為支撐澳洲租金維持高位的重要原因。
整體而言，即使租金成長幅度可能較過去高峰時期放緩，但在供給短缺尚未有效改善之前，澳洲租屋市場的結構性壓力仍將持續存在，租金短期內大幅回落的可能性相對有限。
租金市場從上漲轉向「高檔僵持」
在租金壓力長期存在的情況下，租客的居住行為也開始出現改變。為了降低生活成本，不少租客選擇延後搬遷、增加合租比例，甚至轉向較外圍或租金相對可負擔的區域居住。這些調整逐漸改變市場需求分布，也使不同城市與區域之間的租金表現差距越來越明顯。
整體而言，澳洲租賃市場已從過去普遍上漲，轉變為更明顯的區域分化模式。未來租金走勢是否進一步緩和，將取決於多項關鍵因素，包括房地產相關政策與稅制改革是否改變投資意願、住宅建築供給能否有效回升，以及利率環境是否持續維持高檔並增加持有成本。
在這些結構性問題尚未獲得改善之前，澳洲租屋市場短期內仍可能維持「高租金、低空置率」的格局。這代表租屋需求依然強勁，而供給不足的壓力，仍將持續支撐租金維持在相對高位。
為了協助您快速掌握投資核心資訊，我們整理了以下關於澳洲買房的常見問題 FAQ。
澳洲買房常見問題 FAQ
Q：台灣人可以在澳洲買房嗎？
A：可以。海外買家需透過 FIRB (外國投資審查委員會) 申請，通常僅限購買新成屋或預售屋，不可購買二手屋作為投資。
A：澳洲買房的印花稅大約多少？
答：印花稅依各州規定不同，大約落在房價的 3% – 5% 之間，海外買家通常需額外支付 7% – 8% 的附加印花稅。
A：澳洲房產的平均租金回報率是多少？
A：一般而言，澳洲首府城市的公寓租金回報率約在 4% – 6%，別墅則在 3% – 4% 左右。
Q：布里斯本、雪梨、墨爾本哪裡最適合投資？
A：視預算與目的而定。雪梨穩健但門檻高；墨爾本目前處於價值窪地；布里斯本因 2032 奧運題材具備最強增長動能。
Q：買澳洲房產可以貸款嗎？
A：可以。海外收入者目前仍可申請澳洲銀行或非銀金融機構貸款，成數通常在 60% – 70% 之間。
Q：澳洲買房需要付佣金給房仲嗎？
A：在澳洲，買方通常不需要支付佣金給房仲，佣金是由賣方支付的。
Q：什麼是 FIRB 申請？
A：FIRB 是外國投資審查委員會。非澳洲居民買房前必須獲其批准，申請費依房價而定，100 萬澳幣以下物業約需 1.4 萬澳幣。
Q：澳洲房產可以傳承給子女嗎？
A：可以，澳洲沒有遺產稅，但繼承人在未來出售房產時，可能需要繳納資本利得稅 (CGT)。
Q：澳洲買房的持有成本有哪些？
A：主要包括市政費 (Council Rate)、水費、物業管理費 (Strata Fee) 以及土地稅 (Land Tax)。
Q：預售屋 (Off-the-plan) 的優點是什麼？
A：只需支付 10% 訂金即可鎖定價格，剩餘房款交屋才付，具備槓桿效應且能享受新屋的折舊省稅優惠。
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