澳洲墨爾本房價未來走勢如何？本文將為你解析影響墨爾本房子價格的3大因素，介紹3種墨爾本房地產主要類型及價格，同步講解墨爾本房產買賣稅務及貸款方式，最後也推薦一家專業、合法的澳洲房仲給你！
一、展望 2025 年澳洲墨爾本房價趨勢分析
（一）回顧 2023 年墨爾本房價走勢
根據知名房產金融數據統計公司 CoreLogic 公布的 2023 年澳洲房價統計，整體澳洲房價房價中位數為 757,746 澳元，相比 2022 年的 708,613 澳元，整體漲幅約 8.1％。
而在澳洲的第 2 大城墨爾本地區，2023 年的房價中位數來到 780,457 澳元，相比 2022 年的房價中位數 752,777 澳元，成長幅度約 3.5％。
墨爾本房價在 2023 年整年都可以算是維持穩定的成長，只有在 2023 年 11 和 12 月出現微幅下跌，房價走勢相對穩定。
（二）2024～2025 年墨爾本房價預測
2024 年至今已過完第一季，依照 CoreLogic 的每月房價彙整，直到 2024 年 4 月底，墨爾本整體房價中位數為 783,261 元，相比去年底的中位數，今年 4 個月過去，整體波動幅度不大，可見墨爾本房市已達穩定狀況，預估 2024 年若無外力因素影響，墨爾本房價大致會保持持平至微幅成長的狀態。
根據澳洲統計局（ABS）統計，墨爾本是 2023 年人口成長第 2 多的城市，由於人口成長快速，因此這裡的租屋市場相對熱絡，若希望在墨爾本投資房產，依靠出租賺取穩定收入是一個不錯的選擇。
但若想購入房價漲幅明顯的澳洲房產，則建議可以前往房價成長幅度較大的城市，例如昆士蘭州的布里斯本（Brisbane）、西澳的伯斯（Perth）等城市，在這些城市可以透過轉手出售房屋賺取價差。
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二、影響澳洲墨爾本房價因素有哪些？
影響墨爾本房價因素 1：人口
根據澳洲統計局的調查，2023 年墨爾本的人口成長約 16 萬 7 千人，是當年成長人口最多的城市，主要的人口增長來自海外移入。
由於澳洲政府提供移民優質的社會福利保障，移民澳洲若是獲得永久居留身分，可以享有公立醫療機構免費看診、子女就讀公立學校 12 年免費義務教育等福利，因此，澳洲成為不少海外人士移民的首選國家。
影響墨爾本房價因素 2：房屋數量
根據澳洲統計局公布的數據，從 2024 年開始，每個月批准審核興建的建物數量逐月下降，從今年 1 月開始批准的 12,963 戶，到 4 月為止批准數量下滑至 12,628 戶。
雖然墨爾本自然增加人口有限，但海外移民數量卻持續增加，導致人口成長快速，因此不少民眾擔心未來房屋會供不應求，因此促使房地產交易相對熱絡，連帶影響房價。
影響墨爾本房價因素 3：銀行現金利率
為抑制通貨膨脹，澳洲政府在 2022 年採取了一波大幅度的升息政策，將銀行利率提升至 4.35％，當時對墨爾本房價造成較大波動，同時也提升了房貸族的還款負擔。
今年截至目前為止，澳洲政府還未有調整現金利率的相關措施，因此目前墨爾本房市相對穩定，不過若未來有相關利率調整政策，就可能會對房價造成較大的影響。
三、墨爾本買房種類與墨爾本房子價格大公開！
（一）墨爾本常見 3 種房屋類型介紹
因為不同的房屋類型會有房價落差，所以在墨爾本買房，首先要了解自己想購入何種房屋類型，常見房屋類型有以下 3 種：
- House：House 指的是獨棟帶庭院的房子，類似透天或別墅的房屋。獨棟房屋擁有完整的土地產權，因此通常房價也會比較貴。
- Townhouse：Townhouse 則是與其他房屋共用牆壁的連排房子，中文可以稱為排屋，由於是和他人共用牆壁，因此可能會有噪音問題，戶外空間與採光也會較為受限，但相對而言房價也較為便宜。
- Unit／Apartment：Unit 或 Apartment 都可以指稱公寓，2 者基本上沒有差異，目前主要常見的公寓是指 3 層樓以上，且具備電梯、擁有良好門禁、社區公共設施齊全的電梯大樓。
（二）2023 年墨爾本地區不同房屋類型的房價中位數
認識完墨爾本常見的 3 種房屋類型後，接下來就帶大家一起了解各種房型的房價中位數，房價中位數可以顯現出整體房價的情況，不容易受到極端價格影響，比平均房價更為精準。
根據 CoreLogic 公布的 2023 年澳洲房價統計，以下是 2023 年澳洲墨爾本地區所有房屋與不同房屋類型的房價中位數。
- 墨爾本地區整體房屋價格中位數：約 78 萬澳元。
- 墨爾本別墅／獨棟（House）房屋價格中位數：約 94.8 萬澳元。
- 墨爾本連排房屋（Townhouse）房屋價格中位數：約 61.5 萬澳元。
- 墨爾本公寓（Unit）房屋價格中位數：約 61 萬澳元。
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四、買墨爾本房地產有何注意事項？買墨爾本房產稅務、貸款說明
（一）了解買、賣及出租房屋所需負擔的各項稅賦
在澳洲不論是買、賣、持有或出租房屋，都有相應需要負擔的各項稅目，若希望在墨爾本投資房產，千萬不能忘記將這些稅目納入成本計算，才能預估準確的投資報酬率，以下將帶大家認識在墨爾本買房需負擔哪些稅目：
1. 印花稅／海外人士印花稅（Stamp Duty／Foreign Purchaser Additional Duty）
在澳洲購買房產通常會需要向州政府繳納「印花稅」，印花稅以房屋價值來劃分稅率，計算方式和稅率會因為州政府規範不同而有所差異。
根據墨爾本所在的維多利亞州政府規範，目前維多利亞州的買房印花稅如下：
| 房產總價值 | 稅率／計算方式 |
| 2.5 萬澳元以下 | 1.4％ |
| 2.5～13 萬澳元 | 基本 350 澳元加上房價超過 25,000 的部分 × 2.4％ |
| 13～96 萬澳元 | 基本 2,870 澳元加上房價超過 130,000 的部分 × 6％ |
| 96～200 萬澳元 | 5.5％ |
| 200 萬澳元以上 | 基本 11,000 澳元加上房價超過 2,000,000 的部分 × 6.5％ |
舉例而言，若在墨爾本購入一套總價值 95 萬澳元的房產，所需繳納的印花稅為：
2,870＋（950,000－130,000）× 6％＝2,870＋49,200＝52,070
此外，為了保障國內買家的居住權益，因此海外買家在澳洲買房都會需要額外繳納「海外印花稅」，在墨爾本的海外印花稅為 8％。
不過，維多利亞洲還是有提供部分印花稅減免福利措施，像是在墨爾本首次購買房產，且購入的房產價值位於 60～75 萬澳元間，可享有印花稅全部減免；在墨爾本內購買新成屋，且房屋總價值低於 100 萬澳元，可享受 50％ 印花稅減。
若想節省買房印花稅，不妨多留意各地州政府的印花稅優惠政策，不過也要提醒海外投資者，印花稅減免的福利並不會影響海外印花稅，所以不論印花稅減免多少，還是需要繳納 8％ 海外印花稅。
延伸閱讀：【澳洲買房】維多利亞州可能要廢除印花稅？
2. 土地稅（Land Tax）
在墨爾本持有房屋每年就必須繳納土地稅（在部分地區又稱為房屋稅），一年只需繳納一次，根據持有的土地或房屋價值不同，而有稅率級距劃分：
| 持有土地總價值 | 稅金／稅率／計算方式 |
| 5 萬澳元以下 | 無需繳納 |
| 5～10 萬澳元 | 500 澳元 |
| 10～30 萬澳元 | 975 澳元 |
| 30～60 萬澳元 | 基本 1350 澳元加上土地價持超過 30 萬的部分 × 0.3％ |
| 60～100 萬澳元 | 基本 2,250 澳元加上土地價持超過 60 萬的部分 × 0.6％ |
| 100～180 萬澳元 | 基本 4,650 澳元加上土地價持超過 100 萬的部分 × 0.9％ |
| 180～300 萬澳元 | 基本 11,850 澳元加上土地價持超過 180 萬的部分 × 1.65％ |
| 300 萬澳元以上 | 基本 31,650 澳元加上土地價持超過 300 萬的部分 × 2.65％ |
舉例而言，如果在墨爾本持有土地價值 95 萬的房產，每年所需繳納的土地稅為：
2,250＋（950,000－600,000）× 0.6％＝2,250＋2,100＝4,350
3. 空置稅（Vacant Residential Land Tax）
在墨爾本的房屋若半年（183 天）以上無人居住，就必須支付房屋空置稅，目前墨爾本的空置稅稅率為房產總價值的 1％。
舉例而言，如果在墨爾本持有土地價值 95 萬的房產，且今年度居住天數少於 183 天，就必須繳納 1％的空置稅，也就是 9,500 澳元。
4. 租金所得稅（Rental Income Tax）
如果選擇將房屋出租，就需要支付租金收入稅，且海外投資者不具備免稅身分，因此依照收入多寡，稅率會落在 32.5～45％ 之間。
（二）申請 FIRB 才可購買房屋
FIRB 全名為 Foreign Investment Review Board，中文是「外國投資審查委員會」，是屬於澳洲政府旗下的一個機構，負責審查外國投資者在澳洲的投資項目，包含購買房產、收購公司、農林開發投資等各種項目，都需要經過 FIRB 審查通過後才可以進行。
因此，海外投資者若無具備澳洲永久居留或公民身分，需提交相關資料經 FIRB 審核通過後，才可購買房屋，且在墨爾本僅能購買新成屋。
FIRB 審核時間約為 30 天左右，申請 FIRB 需繳納審核費用，會因為購入的房地產價值不同而有所差異。
（三）了解申請貸款的限制與流程
在購買墨爾本房產之前，若評估有貸款需求，可以先考慮要在澳洲或台灣銀行申請，因為澳洲當地僅有部分銀行提供海外人士貸款，且審核條件較為嚴格，貸款成數相對較低。
所以若買家有較高額度的貸款需求，可以考慮在台灣申請貸款後，帶著現金到澳洲購買房地產投資。
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