一、全澳房市熱、墨爾本卻逆勢而行
自疫情以來，全澳住房可負擔性急遽惡化。根據 CoreLogic 的統計，過去五年全澳房價上漲了 46.8%，房價中位數與家庭收入的比率從 6.4倍升至近8倍。全澳週租金中位數更達 672澳元（約新台幣14,100元），五年漲幅高達 43.8%。
然而，墨爾本卻成為例外。過去五年當地住宅價值僅上漲 17.5%，目前房屋中位數為 約新台幣2000萬元（953,000澳元），尚未突破百萬澳元大關。相比之下，雪梨房屋中位數超過 新台幣3150萬元（150萬澳元），布里斯本與坎培拉也已相繼突破百萬澳元門檻。
墨爾本住宅價值與收入比率現為 6.9，低於2017年的 8.2，為2014年以來最低水準。儘管租金五年內上漲 33.3%，但仍屬全澳主要城市中漲幅最低者。
二、房價降溫原因：稅改、投資退場與人口變化
墨爾本可負擔性的提升，與維多利亞州政府的稅收改革息息相關。
2024年起實施的稅改包含：
- 將土地稅起徵點從 30萬澳元降至5萬澳元；
- 對投資房額外徵收 最高975澳元（約新台幣2萬元） 的附加稅；
- 提高缺席業主稅率。
以一棟價值 65萬澳元（約新台幣1365萬元） 的出租房為例，投資者每年需額外負擔約 1300澳元（約新台幣2.7萬元）。這些政策，再加上利率上升與維修成本增加，使得投資報酬率明顯下降。
結果，投資者開始撤出市場。2023年中以來，維多利亞州新增投資貸款增速明顯低於全國水準，租賃保證金與投資房源掛牌數量均呈下滑。
在2023年3月至2025年3月間，該州住宅租賃保證金數量減少約 22,000 份，但同期間首次購屋貸款達 74,000 筆，顯示更多租屋族成功轉為自住買家。
三、經濟與人口變化：雙刃劍的影響
墨爾本的房價穩定，也與經濟及人口結構變化有關。
2020年疫情期間，維多利亞州人口曾下降 1.1%，是全澳唯一負成長的州。雖然近年隨著州際移民回流、海外留學生復甦，人口逐步回升，但仍未回到疫情前的增長軌道。
同時，墨爾本長達 262天的封城紀錄 對經濟造成長期影響。經濟學家指出，該州仍面臨結構性挑戰，包括：
- 就業集中於低生產力產業；
- 家庭可支配收入增幅低；
- 州政府債務相對偏高。
這些因素在壓抑投資意願的同時，也間接讓房價保持穩定，提升了整體購屋可負擔性。
四、供應持續增加：可負擔性的核心關鍵
墨爾本的另一項優勢，是長期穩定的住宅供應。
根據澳洲統計局資料，維多利亞州在過去15年間共完成 885,000套住宅，比人口更多的新南威爾斯州還多出 21.5%。
持續的供給讓墨爾本市場「不至於過熱」，目前待售房源量雖比去年少 15%，但仍高於其他首府城市。
截至2025年中，墨爾本房價年增 3.0%，低於全澳首府平均 4.7% 的漲幅。
不過，若房價持續低迷，可能壓縮開發商利潤，導致新建案放緩。維多利亞州每月住宅核准量平均僅 4,600套，比十年平均值低 12%。
五、結語：墨爾本是「成功經驗」還是「市場警訊」？
墨爾本為澳洲房市提供了兩個方向的啟示：
一方面，稅改與投資退場 讓首次購屋者迎來入市良機，可負擔性明顯提升；
另一方面，開發放緩與人口回流 又可能再度推高房價。
在「可負擔」與「供應不足」之間，墨爾本正走在一條微妙的平衡線上。未來是否能維持其「親民房價優勢」，將取決於政府能否同步推進供應與政策改革。
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