當市場充滿不確定與負面情緒時，往往正是精明投資人開始布局的時刻。對於墨爾本而言，這樣的「逆勢進場」機會正逐漸浮現。過去幾年表現落後，反而讓這座城市累積出難得的價格落差與潛在成長空間。
房價落後造就罕見價差：墨爾本為何被低估？
自2021年以來，墨爾本在澳洲主要城市中表現相對疲弱。受到疫情後人口外流、利率上升以及政策對投資者較不友善等因素影響，房價成長明顯落後。
根據最新數據，墨爾本房價中位數約為97.8萬澳幣（約新台幣約2,000萬元，依近期匯率估算），不僅低於布里斯本（約117.6萬澳幣），甚至落後阿德萊德與伯斯，更與雪梨超過160萬澳幣的水準形成巨大差距。
這種「價格錯置」在澳洲房市中相當罕見。畢竟墨爾本仍是：
- 澳洲第二大城市
- 全球宜居城市代表之一
- 擁有頂尖教育、醫療與文化資源
對投資人而言，這種基本面與價格脫鉤，正是關鍵切入點。
三大趨勢反轉：市場基本面正在悄悄改變
雖然過去幾年墨爾本表現不佳，但支撐未來上漲的關鍵因素正逐步累積：
1️⃣ 人口回流與需求回升
隨著房價相對雪梨與布里斯本更具吸引力，跨州人口外流已明顯趨緩，加上國際移民快速回升，住宅需求正在重建。
2️⃣ 新供給明顯收縮
建築成本上升與開發風險增加，使新建案數量下降。當現有庫存逐漸被消化後，市場將更容易出現價格反彈。
3️⃣ 首購族重新進場
政府補助政策帶動首購需求，進一步支撐市場底部，形成穩定買盤。
逆週期投資機會浮現：聰明資金已開始布局
與此同時，其他城市如布里斯本、伯斯在短時間內大幅上漲，使價格逐漸逼近負擔上限。相較之下，墨爾本因長期表現落後，反而形成「價值窪地」。
這正是典型的「逆週期投資」（countercyclical investing）：
- 市場情緒仍偏保守
- 媒體論述尚未轉多
- 價格仍未全面反映基本面
但實際上，供需結構已開始轉向。
投資策略關鍵：鎖定稀缺型住宅產品
並非所有物件都會同步受惠。未來成長潛力較高的類型包括：
- 內城與中環區（inner & middle ring）住宅
- 獨立屋、聯排別墅（townhouse）、villa units
- 生活機能成熟、供給有限的區域（如內東區、內北區與海灣區）
相對而言，高樓公寓與預售屋（off-the-plan）仍可能面臨供給過剩問題，需審慎評估。
結語：真正的機會，往往在市場尚未共識時出現
房市的轉折點，通常不會大張旗鼓地出現。當市場情緒全面轉為樂觀時，最佳進場時機往往已經過去。
對於墨爾本而言，目前正處於一個關鍵階段——價格仍具吸引力，但基本面已開始改善。
對長期投資者或自住買方來說，這可能正是十年難得的布局窗口。
為了協助您快速掌握投資核心資訊，我們整理了以下關於澳洲買房的常見問題 FAQ。
澳洲買房常見問題 FAQ
Q：台灣人可以在澳洲買房嗎？
A：可以。海外買家需透過 FIRB (外國投資審查委員會) 申請，通常僅限購買新成屋或預售屋，不可購買二手屋作為投資。
A：澳洲買房的印花稅大約多少？
答：印花稅依各州規定不同，大約落在房價的 3% – 5% 之間，海外買家通常需額外支付 7% – 8% 的附加印花稅。
A：澳洲房產的平均租金回報率是多少？
A：一般而言，澳洲首府城市的公寓租金回報率約在 4% – 6%，別墅則在 3% – 4% 左右。
Q：布里斯本、雪梨、墨爾本哪裡最適合投資？
A：視預算與目的而定。雪梨穩健但門檻高；墨爾本目前處於價值窪地；布里斯本因 2032 奧運題材具備最強增長動能。
Q：買澳洲房產可以貸款嗎？
A：可以。海外收入者目前仍可申請澳洲銀行或非銀金融機構貸款，成數通常在 60% – 70% 之間。
Q：澳洲買房需要付佣金給房仲嗎？
A：在澳洲，買方通常不需要支付佣金給房仲，佣金是由賣方支付的。
Q：什麼是 FIRB 申請？
A：FIRB 是外國投資審查委員會。非澳洲居民買房前必須獲其批准，申請費依房價而定，100 萬澳幣以下物業約需 1.4 萬澳幣。
Q：澳洲房產可以傳承給子女嗎？
A：可以，澳洲沒有遺產稅，但繼承人在未來出售房產時，可能需要繳納資本利得稅 (CGT)。
Q：澳洲買房的持有成本有哪些？
A：主要包括市政費 (Council Rate)、水費、物業管理費 (Strata Fee) 以及土地稅 (Land Tax)。
Q：預售屋 (Off-the-plan) 的優點是什麼？
A：只需支付 10% 訂金即可鎖定價格，剩餘房款交屋才付，具備槓桿效應且能享受新屋的折舊省稅優惠。
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