人口紅利、基礎建設與商業市場回溫構築資產成長新契機
在澳洲整體市場進入區域分化之際，墨爾本正逐步浮現為長期資本布局的重要核心。根據國際房地產顧問公司Knight Frank最新發布的「This Is Melbourne」研究報告，墨爾本在商辦、工業、零售與住宅領域皆具備深厚基本面，為具耐心的投資人提供中長期成長機會。
該機構指出，墨爾本不僅是澳洲人口成長最快的城市，更有望在2030年代超越雪梨，成為全澳人口最多的都會區。自2000年以來，城市人口平均每年成長1.8%，增速領先多數成熟經濟體。僅2025年一年，就新增12萬3,500人，為全澳年度人口淨增最多城市。
人口與教育優勢推動商用不動產需求
人口結構的優勢，是支撐墨爾本資產價值的重要基礎。維多利亞州20至64歲人口中，超過43%持有學士學位，全市擁有超過46萬6,000名高等教育學生，其中包含逾30萬名國際學生，使其穩居澳洲「教育首都」地位。
研究指出，人口擴張與高教育水準將直接推動辦公室、工業倉儲與零售空間需求。墨爾本商辦市場被評為全澳最具價值潛力的收購標的之一。目前CBD辦公室租金水準較雪梨低46%，較布里斯本低13%，對企業租戶而言具高度吸引力，也為投資人創造具成長潛力的總報酬機會。
工業與零售市場回溫 基礎建設投資成為關鍵引擎
在工業不動產方面，墨爾本為全澳規模最大的市場之一，現有庫存達3,400萬平方公尺，且仍具備充足土地供應與未來擴張空間。相較其他首府城市，墨爾本在規模與可負擔性方面具顯著優勢。
零售市場亦出現復甦跡象。CBD空置率逐步收斂，國際品牌回流，消費信心改善，使市中心商圈重新活絡。專家認為，經歷較其他城市更深幅度的修正後，墨爾本市場下行風險已相對有限。
此外，自2014年至2036年間，墨爾本交通基礎建設投資總額將超過2,000億澳元，涵蓋鐵路、公路與都市更新項目。這波大規模建設將重塑城市連結性，並對長期資產價值形成支撐。
住宅與新型居住模式領先全國
在住宅領域，墨爾本於新興居住型態中佔據全國領先地位。全澳54%的Build-to-Rent（長租型公寓）單位集中於此，學生宿舍與多戶型住宅供給亦持續擴張。龐大的國際學生族群，使機構型資金對該市場高度關注。
此前，Knight Frank於「Australian Horizon 2026」報告中亦指出，儘管市場短期仍受空置率偏高與稅制議題影響，但新供給放緩將逐步改善供需平衡。對能穿越短期波動的投資人而言，目前價格具吸引力。
多元經濟與全球宜居優勢鞏固長期吸引力
墨爾本被評為全球第四大宜居城市，文化、體育與餐飲產業高度發達，並擁有澳洲網球公開賽與F1賽事等國際活動。經濟結構多元且穩定，過去25年維持穩健增長，使其在不確定環境下仍具抗震能力。
綜合來看，人口紅利、教育資源、基礎建設投資與市場修正後的價值重估，使墨爾本在2026年成為澳洲最具策略意義的長期投資城市之一。
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