一、墨爾本房價不再「高不可攀」，可負擔性大幅提升
曾經與雪梨並列為澳洲房價最昂貴城市之一的墨爾本，如今正經歷市場結構性轉變。根據《Domain》最新數據，墨爾本的房屋中位價約為 108.3 萬澳元（約新台幣 2,216 萬元），仍比高峰期低約 1 萬澳元。
這座維多利亞州首府的房市降溫，反映出兩大現象：
1.住宅供應明顯增加。
2.投資客活動顯著減少。
這讓更多首購族得以重返市場。過去十年間，墨爾本房價平均每年上漲約 7 萬澳元，2021 年更突破百萬澳元關卡，當時僅次於雪梨，穩居全澳第二高。然而，隨著投資客退場與土地稅、空屋稅上路，市場動能開始轉向「自住買家主導」。
二、政策調整與投資退潮：房市結構重新洗牌
維多利亞州政府近年對房地產投資者課徵額外土地稅與短租平台稅（如 Airbnb），以彌補州債膨脹並鼓勵房屋釋出。
這項政策導致許多房東退出市場，出租屋存量由 2023 年 9 月的 67.8 萬套降至 2024 年 3 月的 65.5 萬套。
根據 Cotality 研究資料，這一波資金外流明顯集中在墨爾本都會區。
澳洲房地產投資者委員會（PICA）理事 Tim Graham 指出：「維多利亞州的情況是警訊，如果其他州也對投資課重稅，最終將面臨更嚴重的租屋危機。」
然而，數據顯示墨爾本的租金漲幅自 2021 年起僅約 33%，低於雪梨、布里斯本等城市超過 40% 的漲幅，顯示市場逐漸穩定。
獨立經濟學家 Saul Eslake 則認為，這樣的結果「應該被慶祝而非哀嘆」，他指出：「取消對房地產投資者的稅收優惠雖降低了投資熱度，但也讓住房可負擔性明顯改善。」
三、供應爆發與建設動能：墨爾本成為全澳最實惠大城
墨爾本房價能夠降溫，另一個關鍵因素是持續穩定的供應。
Grattan Institute 經濟學者 Brendan Coates 指出：「墨爾本現在擁有全澳最具成本效益的住房，這與持續推動的住宅開發密不可分。」
維多利亞州近十年平均每年新建超過 55,000 戶住房，遠高於其他州的建設速度。
州政府也正推動新一輪「規劃制度改革與土地釋出」，建立長達十年的住宅供應管線。
根據 SQM Research 數據，墨爾本的待售房屋掛牌量仍高於其他城市，顯示市場活躍度維持健康水準。
坎培拉是少數例外，由於當地建案同樣高於平均水準，也出現類似的房價抑制效果。
四、這波降溫是短暫現象嗎？市場可能再現新一輪反彈
儘管目前可負擔性改善，但部分分析師警告這可能只是暫時現象。
Cotality 研究主管 Eliza Owen 表示：「隨著利率下滑與薪資增長，投資人將再次湧入市場。若供應無法同步擴張，價格可能重回上升軌道。」
她進一步指出：「維多利亞州的高稅政策雖抑制投資成長，但若供應面能有效支撐，未來仍有機會保持溫和增長。」
墨爾本目前在全澳住房可負擔性排行榜中名次上升，這顯示其房市結構正邁向更健康平衡的階段。
對於自住族而言，這是難得的入市機會；而對長期投資者而言，墨爾本可能正處於「低基期佈局」的關鍵時刻。
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