澳洲聯邦預算案正式公布後，房地產市場最關注的兩項改革，莫過於「負扣稅（Negative Gearing）」限制，以及「資本利得稅（CGT）優惠制度」調整。許多投資人擔心，這是否意味著澳洲房市將迎來大幅修正，甚至引發價格下跌潮。
值得注意的是，目前相關改革仍需完成立法程序，政府規劃自 2027 年 7 月 1 日起正式實施。若法案順利通過，將適用於特定條件下的新投資行為，而非全面追溯既有持有房產。
不過，澳洲最大房貸銀行 Commonwealth Bank（CBA）最新分析指出，市場確實將降溫，但更可能呈現「成長趨緩」，而非劇烈崩跌。換句話說，未來澳洲房市的故事，可能從高速成長轉向更分化、更依賴區域與產品類型表現。
負扣稅改革將上路，投資既有住宅的吸引力可能下降
此次改革中，最具影響力的改變之一，是政府計畫自 2027 年 7 月 1 日起，針對 2026 年 5 月 12 日晚間 7:30（AEST）後購入的既有住宅（Established Homes），限制投資人將虧損立即抵扣薪資所得的做法。
過去許多投資人仰賴負扣稅減輕持有成本，即便租金收入不足以支付貸款利息與支出，也能透過稅務優惠改善現金流。然而在新制度下，這類虧損將改為保留至未來，用於抵扣未來租金收益或出售房產時產生的資本利得。
從短期現金流角度來看，這對高槓桿投資者衝擊不小。
CBA 模型顯示，失去負扣稅優惠後，對投資人的影響大約相當於貸款利率瞬間提高 0.9% 至 1.55%。以購買 80 萬澳幣、貸款成數 80% 的既有住宅為例，高所得投資者每年可能少掉約 8,600 澳幣稅務利益。
然而，銀行認為市場反應可能沒有外界預期那麼劇烈，因為這些稅務優惠並未完全消失，而是延後實現。差別在於，投資人不再能利用稅務減免來降低每年的持有成本。
這代表未來市場可能出現變化：投資客進場速度變慢、既有住宅交易量下降，但不代表需求完全消失。
新成屋反而可能成為政策最大贏家
值得注意的是，政府並未取消新建住宅（New Builds）的負扣稅與 CGT 優惠。
這意味著，未來投資人若想保留原有稅務優勢，更可能將資金轉向預售屋、新公寓與新建住宅市場。
CBA 認為，這項政策可能重新塑造投資資金流向，甚至成為推動住宅供給的重要力量。
尤其在澳洲公寓開發案中，預售（Pre-sales）往往是建商取得融資的關鍵。若投資需求向新屋集中，理論上可能支撐高密度住宅與公寓市場發展。
對海外買家而言，這或許代表未來澳洲新成屋市場，特別是大型都市圈的新住宅供應，將獲得更多政策紅利。
不過，銀行也提醒，當前建築成本仍處高位，加上融資成本與開發風險增加，都讓開發商獲利空間受到壓縮，因此新屋供給增加速度仍存在變數數。
雪梨與墨爾本可能下跌，但布里斯本、伯斯仍維持成長
根據 CBA 最新預測，澳洲各城市房價表現將更加分化。
雪梨住宅價格預估在 2026 年下跌 2%；墨爾本則可能下跌 3%。相比之下，布里斯本與伯斯雖然預測值被下修，但仍被看好維持雙位數成長，分別成長 11% 與 16%。
這顯示市場資金正在重新評估不同城市的供需結構與人口成長潛力。
過去兩年，布里斯本與伯斯受惠於人口流入、住宅供應不足以及相對較高的租金報酬率，表現明顯優於雪梨與墨爾本。即使稅務制度調整，這些基本面因素仍可能支撐價格。
同時，CBA 將全澳住宅價格成長預測從原本的 5%，下調至 2026 年 3%，並預估 2027 年維持約 3% 增幅。
換句話說，市場不是停止成長，而是進入更溫和的擴張週期。
房租真的會暴漲嗎？銀行估計影響有限
另一個市場擔憂，是投資人減少是否會進一步推高租金。
對此，CBA 引述政府估算指出，目前租金中位數水準下，改革對租金的影響可能僅約每週增加 2 澳幣左右，幅度相對有限。
這與部分市場預期「租金大幅飆升」的說法存在落差。
真正值得注意的，反而可能是市場情緒。
CBA 認為，如果投資人因政策不確定性而提前退出市場，短期情緒可能放大房價調整幅度，甚至超過經濟基本面所反映的程度。
因此，未來一年澳洲房市最大的風險，也許不是政策本身，而是投資人的心理預期。
澳洲房市進入新階段：從全面上漲，轉向選區與產品分化
綜合 CBA 評估，新稅制改革確實降低既有住宅投資吸引力，也可能讓全澳房價長期比原先低約 3%。但由於既有投資人享有既往不咎（Grandfathering）保護，加上虧損仍可延後抵扣，以及新建住宅仍保有優惠，市場更可能出現的是降溫，而非崩盤。
對投資人而言，未來獲利關鍵不再只是「買進澳洲房產」，而是更精準判斷哪些城市、哪些產品、哪些供需結構仍具備長期成長性。
澳洲房市正從普遍成長時代，逐漸進入選擇性成長時代。有週期與風險承受能力，並結合當地供需與政策變化進行判斷。
為了協助您快速掌握投資核心資訊，我們整理了以下關於澳洲買房的常見問題 FAQ。
澳洲買房常見問題 FAQ
政策方向可能讓新建住宅成為受益者，特別是預售屋與新公寓，未來可能吸引更多投資需求。
需依投資目標而定。若重視現金流，可優先考量高租金收益區；若以長期資產增值為目標，則需重視區域未來發展潛力。
建議關注人口成長、就業機會、空置率、基礎建設投資、產業發展及房價負擔能力，而非僅看短期漲幅。
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