跌破眼鏡，澳洲房價2023年全國平均已漲至少5.5%
澳洲房地產市場在2023年面對飆升的利率仍表現出驚人的復甦力和增長速度，這讓許多人感到意外。2023年初，PropTrack Property預測澳洲全國住房價格將會下跌。然而到了2023年11月，住房價格年度迄今已增長5.5%。
這一切發生在利率連續上升的背景下，導致住房負擔能力降至幾十年來的最低水平。與2022年相比，關鍵趨勢發生了變化，這也是價格增長強勁超出預期的原因之一。
2022年底，銷售量與2019年底相仿，隨著官方利率從2022年5月起每月上調，銷售量持續下降。但在2023年初，銷售量出現了強勁反彈，並持續整年。隨著銷售量的增加，今年買家活動也顯著增強，realestate.com.au上每個房源的查詢次數在大部分時間都高於去年。
2023年，可供出售的房產總量持續處於低位。買家選擇有限，從而創造了激烈的競爭。realestate.com.au上的新上市量從年中開始增加，主要在雪梨和墨爾本地區。然而，供應的增加對於價格增長的調節作用不大，除了放緩其速度，這是春季市場上更多房產上市時常見的趨勢。
由於建築材料價格和勞動力成本的上升，新房建設成本的上升導致新房需求下降。這有助於支撐對現有住房的需求，但從長遠來看，新供應的缺乏顯然對市場造成了問題。
在當前的澳洲房產市場中，由於特定市場的供應量低，加上現有房屋價格的上升，使得購房者轉而尋找新建房屋，因為他們在現有市場中難以找到並確保物業。
2023年支撐房價的另一個主要因素是對住房的顯著需求，這是由人口快速增長所推動的。截至2023年3月的12個月內，澳洲人口增加了563,205人。從這個角度來看，這幾乎相當於在一年內將塔斯馬尼亞的人口增加到國家中。
最新的海外抵達和離開數據顯示，人口增長沒有明顯放緩的跡象。人口快速增長的影響主要體現在主要首府城市的租賃市場上，但也普遍促進了對住房的強勁整體需求。
市場現狀：
從2023年1月至11月，房產價格增長了5.5%。首府城市的房價上漲了6.6%，區域價格上漲了2.8%。
這一年中，房價的上漲速度略快於單元房價，分別增長了5.6%和5%。值得注意的是，首府城市的房價上漲速度（6.9%）快於單元房（5.3%）。在區域市場中，趨勢剛好相反，單元房價格增長（4.2%）超過了房屋（2.5%）。
雖然價格持續上漲，但近幾個月來價格增長的速度有所放緩。這種放緩與realestate.com.au上新上市房源的增加相吻合。然而，即使在沒有顯著增加新上市房源的地區，價格增長的放緩也是明顯的。利率上升的影響有延遲性，許多借款人在今年從固定利率轉為浮動利率，這也可能影響價格增長。
2023年的銷售量遠高於2022年底的記錄。realestate.com.au在2023年11月的初步銷售量比2022年11月高出15.9%。儘管市場上的上市量有所增加，我們仍然看到了銷售的回升，儘管利率大幅上升。
11月份進入市場的新上市數量比去年同期高出4.7%。儘管有所增加，新上市仍然比11月份的10年平均水平低2.8%。新上市的增加主要由雪梨和墨爾本推動，而在其他主要首府城市，新上市仍遠低於長期平均水平。
儘管新上市有所增加，但總上市量仍處於歷史低位，使得購房者在開始物業搜索時相對選擇較少。
在當前澳洲房產市場中，雖然總上市量較一年前有所增加，但與過去十年11月的平均水平相比仍低23.9%。特別是在雪梨和墨爾本，與其他主要首府城市相比，情況有所不同。在雪梨和墨爾本，總上市量分別比過去十年11月的平均水平高出1.6%和10.8%。
而在布里斯本、阿德萊德和珀斯，總上市量則比過去十年11月的平均水平低超過30%。根據realestate.com.au的數據，每個上市房產的查詢數在今年持續上升，11月時比去年同期高出20.5%。
在每個主要首府城市中，儘管大多數城市的總上市量也比一年前有所增加，每個上市房產的查詢次數均高於一年前。這突顯了對住房的強烈興趣。
在realestate.com.au上廣告房產的平均上市天數從一年前的40天降至36天，儘管待售房源的年度總量有所增加。這同樣顯示了對房產的強勁需求。在每個主要首府城市，房產上市的天數現在都低於一年前。
2024年的澳洲房價展望
展望2024年的澳洲房價，必須考量當前市場趨勢、利率走向、住房供應狀況，以及已發生的利率調升對市場的影響。去年的預測是基於利率迅速上升，隨後借款能力下降和住房負擔能力惡化將導致銷量下降和更多房源上市，進而推動價格下降。
雖然借款能力的減少理應導致房價下降，但市場已證明其韌性強大，2023年房價增長和需求提升，並未出現大量被迫銷售的情況。在利率維持數月不變後，2023年9月季度的通膨數據超出了澳洲儲備銀行的容忍範圍。因此，它在2023年11月進一步將官方利率提高25個基點，達到4.35%——12年來的最高點。
儘管更高的利率減少了借款能力和住房負擔能力，但預計2024年房價大幅下降的可能性仍然不大。從2024年中期開始，我們將看到第三階段減稅措施的實施，這對高收入者最有利。這可能會導致對高價房產的需求增加。
我們預計2024年的價格增長將低於2023年。儘管如此，我們仍然預計住房需求持續強勁，新建住房施工有限，且總上市量將保持低位，對於新上市量是否會像2023年下半年那樣強勁，仍有不確定性。這些因素可能導致價格進一步上升。
澳洲首購房變得困難，政府出手提供補助
2024年的關鍵趨勢：首次購屋者因負擔能力問題被邊緣化。疫情時期的低利率帶來首次購屋者進入市場的浪潮。2021年，超過16萬名首次買家申請了貸款——這個數字幾乎是疫情前十年的兩倍。
2022年以來利率的快速上升，以及2023年的持續，使得首次購屋者的活動受到寒冷打擊。2022年，首次購屋者數量減少了約30%。雖然2023年房屋市場已趨於穩定，但首次購屋者依然保持沉默。到目前為止，2023年的活動甚至比2022年還要低迷。導致首次購屋者活動和房價在2022年下降的主要驅動力之一，是住房負擔能力的顯著惡化。
根據PropTrack住房負擔能力指數顯示，到2023年年中，住房負擔能力已達到至少三十年來的最糟糕水平。除非前景發生實質性改變，這種情況不太可能有太大改善，這意味著首次購屋者的活動可能將繼續低迷。
預計房價將會上升，雖然幅度有限，但這將進一步加劇負擔能力問題。儘管利率的前景是2024年的一大不確定因素，但澳洲儲備銀行最近對通膨的預測暗示利率降低的可能性不大，甚至可能會進一步上升。平衡這些因素，工資增長速度是十多年來最快的，受益於極度緊縮的勞動市場。較高的收入將有助於抵消較高的抵押貸款成本，但這將是一個緩慢的過程。
考慮到負擔能力可能仍然非常緊張，首次購屋者的需求可能保持低迷，這是我們預期2024年全國房價增長將低於平均水平的部分原因。澳洲的疫情封鎖導致了對區域地區購買和租賃房屋的需求激增，使得區域地區的價格和租金增長表現優於首府城市。截至2023年11月，區域房價比2020年3月時高出49.8%，遠超過首府城市總合增長的32%。
這一趨勢現已逆轉，過去12個月區域房價的增速不到首府城市的一半（2.6%對比6.5%）。雖然2023年迄今為止區域房價每個月都在上升，但與疫情期間的增長水平相比，增速仍然較為溫和。從區域角度來看，疫情期間租賃房屋的需求激增，空置率在2021年底達到僅0.8%的最低點。隨著封鎖結束後，租賃房屋的需求降溫，空置率在2022年穩步上升。
目前，區域地區的情況再次惡化，過去六個月空置率下降，11月時達到0.98%，低於首府城市的水平。雖然疫情驅動了這一表現超群的趨勢，但從首府城市遷移到區域地區的正向內部遷移已是20多年的趨勢。由於目前住房負擔能力處於創紀錄的低水平，更多的購房者將被推向更遠的區域，預計這一趨勢將持續下去。
富有階級將持續推升2024年澳洲買房的熱潮
預計2024年房價將持續上升，由於相對於買家需求，待售住房供應將保持較低水平。此外，人口增長可能會超過開發活動，後者將繼續受到高成本和建造時間的阻礙。同樣地，預計區域市場的租金將在低空置率的推動下持續上漲。
2024年房價的一個關鍵影響因素將是升級購房者的活動。2023年，由於有較大存款的借款人比例較高，這是房價在面對高利率時能保持如此韌性的原因之一。
在2023年，將大筆存款帶入購房的借款人比例增加。這在自住者中最為明顯。在最新的數據中，近三分之一的新貸款是給自住者，他們借款的金額不到其房屋價值的60%。這一比例幾乎是疫情期間中期所見水平的兩倍。
投資者高額存款貸款也增加到了新貸款的四分之一以上。雖然這部分反映了更高的再融資活動，但2023年市場中的許多人都是利用疫情期間房價飆升（自2020年初以來增長了36%）帶來的大幅資產增值的升級購房者。
2023年，澳洲的租賃市場依然面臨巨大挑戰，這成為對抗持續升息並促進今年房價強勁增長的反作用力之一。2024年，擁有大量存款的買家可能仍將佔市場的較高比例，並在高利率環境下繼續推高房價。
租賃市場的極度緊張凸顯了澳洲住房短缺的問題。由於空置率歷史低位，每周租金增長迅速。目前尚無跡象表明可供出租房源的供應量會有足夠的增加，這是我們迫切需要的釋放。由於持續強勁的租賃需求，2024年租賃市場的緊張狀況和租金上漲的壓力可能仍將持續存在。好消息是，情況不太可能像2023年那樣快速惡化。
租賃市場的挑戰性條件可能已經激勵了有能力購買房屋的人比原計劃提前購房。緊繃的租賃市場和強勁的租金增長也吸引了投資者活動，同時也加劇了待售房源的短缺，這是今年支撐價格的一個因素。
來自澳居地產的不動產專業服務
🙋♀️如果你需要在澳洲找房子住或者購買房子，立即聯繫澳居地產！
專人帶您即時視訊看房，直接和建商聯繫，安全有保障。
加入澳居地產 AULive 的官方Line帳號，提供您最新的澳洲生活資訊：https://lin.ee/xVThjBd (@Aulive)
