維州政府推出「聯排屋法規」 加快住宅審批以應對住房需求
維多利亞州政府近日宣布一項全新的「聯排屋法規」，旨在加快三層以下住宅的審批流程，確保新建住宅能夠快速滿足居民與周邊社區的需求。
根據政府聲明，該法規將有效縮短審批時間，增加工薪階層與年輕人可負擔的住房供應，包括複式住宅、聯排別墅與低層公寓，並減少因行政延誤、VCAT（維州民事及行政仲裁庭）拖延或官僚流程而產生的高額成本。
新法規的關鍵標準包括：
- 社區建築特色要求，如前院需退縮六米，側面與後方保持適當間距。
- 保護綠化空間與樹冠覆蓋，確保特定尺寸以上的樹木得以保留。
- 中大型住宅開發需混合配置一房、兩房及三房單位，以支援不同家庭結構的需求。
- 保障鄰居的隱私與日照權，減少視線干擾及陰影影響。
- 建築設計需符合可持續發展與節能標準，提升居住舒適度。
依據新規，所有申請規劃許可的開發案須提供符合法規的證明，若符合標準，將獲得快速審批；不符合標準的則需依照一般規劃流程審核，確保住宅品質與社區環境和諧發展。
澳洲房貸規模持續擴大 但房價漲幅趨緩
最新統計數據顯示，儘管澳洲房價增長速度放緩，借款人仍在申請更大額度的房貸。
根據澳洲統計局（ABS）的最新貸款報告，2024 年第四季的新住房貸款承諾數量下降 0.4%，但總貸款金額仍成長 1.4%。這反映了市場在 2024 年底出現的疲軟走勢。儘管全年購房需求保持穩定，但房價增長已在 2024 年下半年逐漸放緩，並於年底開始出現輕微回落，而這一趨勢已延續至 2025 年初。
值得注意的是，雖然 2024 年第四季房貸數量減少，但全年仍呈增長趨勢，全年新住房貸款承諾數量增加 7.2%，總金額則增長 16.0%，儘管增速較前一季度的 24.7% 有所下降。
房貸市場的主要趨勢如下：
• 自住貸款（Owner-Occupier Loan） 成長 4.2%，平均貸款金額達 66.6 萬澳元，創下歷史新高。
• 投資貸款（Investor Loan） 則在 2024 年第四季下降 2.9%，結束了近兩年的持續增長趨勢。新增投資者貸款數量亦同比下降 4.5%。
儘管季度環比下滑，投資貸款的平均金額仍創新高，達 67.4 萬澳元，較去年同期增長 4.9 萬澳元。
投資者市場雖短期內放緩，但在 2024 年全年仍保持 22% 的年增長率。市場活動的增加主要受到租金上漲與房價穩步增長的影響，吸引更多投資者進場。
儘管購房負擔能力持續下降，高利率環境仍抑制部分市場活動，然而，整體房貸規模的增長顯示澳洲住房市場依舊充滿活力，未來走勢將取決於市場信心與政策調整。
降息提升購房力 高端房市率先受益
澳洲儲備銀行（RBA）本月宣布四年來首次降息，這一決策立即提高了購房者的借貸能力，市場買氣回升，尤其是高端房市的反應最為明顯。
上週末的房產拍賣市場表現活躍，僅在降息公布後不到一週，許多潛在買家便開始重新評估市場機會。經濟學家普遍預期，未來幾個月內可能會進一步降息，而此次降息已為高收入購房者帶來直接利好。
根據 CoreLogic 數據，降息使高收入群體的平均借貸能力提高 2.3 萬澳元，使其能夠進入超過 100 個原本無法負擔的房市。中等收入購房者的借貸能力則平均提升 1.4 萬澳元，使其可負擔的房產選擇增加 83 個區域。然而，低收入購房者的購房選擇僅新增 5 個區域，改善幅度較為有限。
降息對不同購房者的影響：
• 高收入購房者 可負擔的房市數量增加 10%，達到 243 個，主要集中在雪梨、墨爾本的高端公寓與部分獨立住宅市場。
• 中等收入購房者 在雪梨與墨爾本的可負擔選擇增加，特別是在內城與西部的部分公寓市場，如 Box Hill、Prahran、Campbelltown 等地。
• 低收入購房者 受惠程度有限，可負擔房市選擇變化不大，仍面臨較高的購房門檻。
CoreLogic 研究主管 Eliza Owen 表示，降息的影響可能會在未來數月內推動高端房市價格上漲，尤其是近年來因價格過高而錯失購房機會的買家，現在可能會重新考慮進場。
「高端房市目前的折扣幅度最大，因此吸引力進一步提高。」她表示。
受降息影響，澳洲上週末房產拍賣市場的初步清空率達 72%，較 2024 年 12 月大幅提升。Domain 研究與經濟主管 Nicola Powell 則指出，目前市場上仍有大量房源供應，這可能會在短期內抑制房價過快上升，直到市場消化這些庫存後，價格增長才會加速。
整體而言，隨著降息生效，市場信心回升，高收入購房者的可負擔選擇明顯增加。然而，澳洲房市的可負擔性已降至 30 年來最低水平，即便利率持續下調，房價增長幅度仍可能受到限制。相比過去的寬鬆周期，本輪降息幅度預計較小，因此房市回溫的速度可能不及前幾年。
未來幾個月，市場將關注進一步的貨幣政策調整，以及這些變化如何影響不同收入層的購房能力與房價走勢。
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