悉尼與其他城市的差距持續擴大
最新PropTrack數據顯示，悉尼房價與墨爾本的平均差距已接近60萬澳元，而在2020年初，兩地差距僅約25萬澳元。與布里斯本相比，悉尼獨立屋均價高出近50萬澳元；與最便宜的達爾文相比，更高達96萬澳元。這些差距在實際購房中表現得尤為明顯，例如在悉尼以156萬澳元購房，通常只能在Padstow等距市中心約20公里的中間區購得約300平方米地塊上的雙拼屋，或在Hills District如Kellyville購買一棟距市中心36公里的老舊獨立屋。而同樣的價格，在墨爾本可於Bentleigh（距市中心14公里）購得421平方米的三居獨立屋，甚至在Mount Eliza擁有一處「濱海綠洲」。
REA Group經濟學家Creagh指出，疫情後悉尼與墨爾本的表現差異明顯。悉尼房價對低利率環境極為敏感，2021年至2022年間漲幅創下30年新高。與此同時，布里斯本與阿德萊德等城市同樣的預算則能買到位置更佳、房型更大的現代住宅。專家Simon Pressley指出，悉尼作為澳洲金融中心，房價長期領先，但高房價與基礎設施壓力，導致10年間淨遷出人口達27.7萬人，顯示部分居民已被「推」離悉尼。這一現象甚至可追溯至1788年首批移民在Botany Bay登陸，悉尼更早開始城市建設，積累了房地產價值。
澳洲三輪降息與房市反應差異
自2015年以來，澳洲經歷三次主要降息周期，每一次對房市的影響截然不同。第一次（2015-2016年），RBA將利率由2.25%調降至1.50%，帶動悉尼中央海岸的沿海小鎮房價大漲，例如Avoca Beach-Copacabana年增8.0%，The Entrance高達8.9%。第二次（2019-2021年），在新冠疫情下利率迅速降至0.10%，悉尼高端區成最大受益者，Northern Beaches與Castle Hill等區年漲幅超12%。
第三次（2024-2025年）則與前兩輪不同，在高利率背景下開始降息，受益者變成了外圍平價市場，珀斯Midland-Guildford與Mandurah年漲幅均超15%，阿德萊德Smithfield-Elizabeth North也漲14.4%。這顯示澳洲房市由「海景夢想」到「高端富人」，如今逐漸轉向「首置需求」，反映住房可負擔性危機正深刻塑造房市。
降息提振信心，拍賣成交率升至75%
RBA近期將現金利率降至3.6%，刺激市場需求回升。據Cotality統計，六大首府城市拍賣成交率達75%，創去年4月以來新高。悉尼成交率與全國平均一致，墨爾本更高達75.5%。
Domain研究主管Powell表示：「降息真正讓買家重拾信心。」數據顯示，本週拍賣房源數量較上週增加24.3%，買家競爭激烈。Canstar測算，一名單薪10.3萬澳元的借款人，因降息可多貸約1.2萬澳元；雙薪家庭則可增加2.4萬澳元貸款能力。Powell認為，春季房市成交率將持續活躍，首次購房者有望成為主要入市群體。例如，墨爾本Cheltenham一套房屋最終以55.1萬澳元成交，五位競拍者全為首置族。
悉尼高估與低估區域最新榜單
SuburbData的分析指出，悉尼部分區域房價嚴重高估，與周邊相似地區相比高出25萬澳元，長期存在調整風險。高估區包括Mulgoa、Bringelly、西悉尼機場周邊發展區以及Pittwater沿海社區，如Whale Beach、Clareville等。
這些地區在疫情後因「生活方式」需求一度火熱，但近期需求下滑、供應增加，房價恐已觸頂。相對地，被低估的區域則集中在Strathfield與Parramatta周邊，以及華人聚集的Campsie、Zetland、Newtown與Alexandria等。中介Andrew Hancock指出：「像Revesby與內西多區的房價相對便宜，但居住體驗接近，具備補漲潛力。」這意味著悉尼市場已出現結構性分化，買家正在尋找更具性價比的地段。
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